Convocatoria Asamblea Extraordinaria en propiedad horizontal

por Revista Propiedad Horizontal | Noticias

La asamblea extraordinaria establece en el artículo 39 y en su segunda parte: “se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas urgentes del conjunto o edificio así lo amerite por convocatoria del administrador, del consejo de administración del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad”.

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Requisitos para una asamblea extraordinaria

Para hablar de una asamblea extraordinaria, la ley establece unos requisitos: que sea una necesidad imprevista o urgente, de lo contrario no se puede citar a una asamblea de ninguna manera porque eso va a generar costos para la copropiedad, es decir claramente el artículo 39 dice: “necesidades imprevistas o urgentes”; luego esa convocatoria que se realiza para una reunión extraordinaria debe manifestarse en la citación, cuál es la necesidad imprevista urgente.

Es gracioso cuando vemos que hacen asambleas extraordinarias porque me cayó mal los miembros del consejo, entonces vamos a cambiar todos los miembros del consejo, con este actuar, no estamos generando comunidad si no estamos generando vándalos, es como si a mí porque no me gusta el presidente, citara una votación para sacar al mandatario de la nación.

Lo anterior seria una falacia pues las asambleas extraordinarias son para cuestiones que ameriten una imprevisión o una urgencia, cuáles son ellas, por ejemplo: se dañaron los ascensores, se dañó un transformador, hay un daño que hay que entrar a solucionar, pedir una cuota extraordinaria para solucionar un problema que se ha generando en la comunidad, es decir existen miles de situaciones, pero lo que hay que entender es que las asambleas extraordinarias no se citan al capricho, sino hay que generar un fundamento para poderla citar.

Características de una asamblea extraordinaria 

Otra características dentro de la convocatoria de la asamblea extraordinaria, es que deben tratarse puntos específicos, puede tratarse uno o mil puntos, pero los puntos que se van a tratar tienen que estar especificados en la citación y fundamentados en la convocatoria, no puede haber proposiciones y varios, porque una asamblea extraordinaria es para definir punto o puntos específicos que necesitamos solucionar.

Esa es otra equivocación de la gente, que dice que en una asamblea extraordinaria sólo se puede tratar un punto; la respuesta es no, ya que se pueden tratar varios puntos mientras estén; uno justificado dentro de esas necesidades imprevistas  y además dentro de la misma citación.

¿Con qué tiempo se debe convocar una asamblea extraordinaria?

En este punto entra la polémica,  porque en esto sí hay una polémica doctrinal,  sobre con qué tiempo debe hacerse la citación a una asamblea extraordinaria, y aquí vamos a encontrar diferentes autores, unos que plantean 15 días  otros 5 días y otros dicen que no requiere tiempo específico.

Voy a intentar esbozar los diferentes criterios doctrinales que existen sobre esto: unos plantean que al analizar el artículo 39 que está integrado, cuando hablamos de reuniones ordinarias dice que debe realizarse dentro de los 15 días corrientes y por tal motivo la reunión extraordinaria debe realizarse por tal tipo. Entonces, está la teoría que dice que debe realizarse con 15 días de anticipación como las reuniones ordinarias, una segunda teoría y que es manejada más por criterios comercialistas, estás se remiten al Código de Comercio donde establece que para las sociedades comerciales las asambleas extraordinarias debe realizarse la citación con un mínimo de cinco días de anticipación, ese concepto lo han querido transmitir a la ley 675 teniendo la claridad de que las normas en Colombia no son individualistas sino que son complementarias, y es un criterio que podría ser válido, pero yo entraría a plantear que la ley no dice nada de términos, al no generar nada de términos, existe la tercera teoría y es a la que yo mas me adhiero, y es que la ley al no ponerme términos yo no necesito imponer términos, a menos de que el reglamento de propiedad horizontal me establezca que las asambleas extraordinarias deben realizarse con un tiempo de anticipación.

Analicemos que las asambleas extraordinarias se realizan para cubrir necesidades imprevistas o urgentes, tomemos el caso del daño de un transformador, yo no puedo esperar cinco días ni quince días, tengo que citar en forma inmediata para generar una solución, porque si no yo estoy resolviendo el problema en un mes, es el criterio mío y quiero dar claridad a la Revista Propiedad Horizontal, que este es el criterio doctrinal del que le está hablando, pero que existen otros conceptos respecto a esto.

El listado de morosos se debe anexar a la convocatoria

En cuanto al listado de morosos, la ley establece que para las asamblea general de copropietarios debe anexarse listados morosos, si no nos pegamos exegéticamente a la ley, tendríamos que decir que a esta citación tendríamos que anexar el listado de morosos, pero cuando no vamos a analizar cuestiones financieras, la norma ha sido muy laxa, y también sobre eso hay dos conceptos:  el que dice que se genera la exigencia de entrega del listado de morosos y los que opinan que el listado de morosos sólo se genera la obligación para las asambleas ordinarias, en mi criterio creo que se debe anexar el listado de morosos, porque la ley establece que es para la asamblea general de copropietarios.

Estructura de una asamblea extraordinaria

Las asambleas extraordinarias en realidad tiene la misma estructura de las asambleas ordinarias, ¿Por qué razón? porque tienen que hacer la instalación de la asamblea, nombrar un presidente y secretario, realizar la verificación del quórum, realizar la votación respecto a los puntos que se trataron y un cierre específico de la asamblea, donde después de firmada el acta por el presidente y secretario de la asamblea, lo único que podríamos cambiar es lo que hemos dicho: uno la citación y dos que los contenidos no pueden ser a la subjetividad de una comunidad, sino que tienen que estar fundamentados por una necesidad imprevista y urgente.

¿Quiénes pueden citar a esa asamblea extraordinaria?

lógicamente el administrador ,  pero la ley genera la alternativa de que puede ser el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o el 20 por ciento de los coeficientes, lo lógico a mi concepto es que los cite el administrador porque es el que tienen la base de datos, o si no caería  la asamblea extraordinaria en un posible fallo legal , acordémonos que a la luz del artículo 51 numeral 2, el administrador es el que tiene el libro de residentes y propietarios, al tener el libro de residentes y propietarios y al ser esto una información de carácter sensible por HABEAS DATA, él no puede suministrarla, pero lo lógico es que lo cite el administrador por petición que haga el 20 por ciento de los propietarios, que haga el revisor fiscal o por petición que haga el consejo de administración; pero si el administrador hace caso omiso a dicha solicitud, pues podría ser citada por cualquiera de estas cuatro personas, porque la ley permite que puede ser citada por cualquiera de los cuatro, pero en realidad sería una asamblea que estaría muy susceptible de impugnación ya que al no citar a todas las personas en la debida forma, las decisiones que se  tomen se pueden caer.

Es conveniente que los administradores obren como gerentes, sean receptivos y cuando se les solicite, la citación a este tipo de asambleas las realicen, porque se está dando para evitar que la persona jurídica entre en gastos y costos a nivel de abogados impugnaciones, y el interés que se debe generar siempre es la integración de la copropiedad.

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