Impugnación de las decisiones de asamblea en Propiedad Horizontal

por Revista Propiedad Horizontal | Noticias

Para hablar de la impugnación de las decisiones de la asamblea tenemos que entrar a determinar ¿qué artículo de la Ley 675 nos habla sobre el tema?, el artículo 49 de la Ley 675 del 2001 nos establece lo siguiente. Primero, quiénes pueden impugnar las decisiones de la asamblea: el propietario, el revisor fiscal o el administrador. Estas tres personas pueden entrar a impugnar las decisiones de una asamblea, algunos equivocadamente plantean que solo pueden ser impugnadas por el propietario, y reitero puede ser impugnada por estas tres personas facultadas por el artículo 49 de la Ley 675 del 2001.

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¿Sobre qué puedo en un momento dado entrar a impugnar esas decisiones de asamblea?: cuando no se ajusten ni a los reglamentos, ni a la ley; es decir no podemos caprichosamente entrar a impugnar asambleas por contenidos que no tengan fundamentos legales y reglamentarios, porque entraríamos obligatoriamente a un rechazo de demanda o fallo en contra del que está interponiendo este recurso jurídico.

En cuanto a qué tipos de violaciones legales se pueden generar, obligatoriamente tenemos que decir que se pueden impugnar por decisiones de fondo o de forma, entremos a explicar cada uno.

Hablamos de violaciones legales de forma, cuando la asamblea ha tomado decisiones sin el lleno de los requisitos procesales legales. Vamos a poner algunos ejemplos, primero, haber citado una asamblea ordinaria con cinco días de anticipación,; cuando sabemos muy bien que la ley en el artículo 39 de la Ley 675 del 2001 establece que debe hacerse con 15 días corrientes de anticipación, estaríamos violando la ley; en otro ejemplo, tomamos una decisión que requiere el quórum calificado establecido en el artículo 46, como vamos a montar una piscina y la tomamos con la mayoría simple, estamos violando un procedimiento, es una forma que la ley me establece cómo debo realizarlo y estaría violando expresamente la ley en este ejemplo.

Cuando hay una falla de fondo se expresa en el contenido una violación expresa de la ley, tomemos algún ejemplo: el artículo 22 y 23 de La ley 675 del 2001, establece que para generar bienes comunes de uso exclusivo de parqueaderos, debe haber una equidad entre los parqueaderos y las unidades privadas,  y resulta que en un edificio donde hay diez unidades privadas y en ese mismo edificio sólo hay 7 parqueaderos, reúnen una asamblea y con el 70% aprueban que 7 parqueaderos se adjudican  a el mismo número de unidades, dejando a 3 unidades privadas sin los respectivos parqueaderos. Ahí habría una violación de la ley totalmente de fondo, ya que el artículo 22 y 23 sólo me admite generar bienes comunes de uso exclusivo de parqueaderos, cuando exista una equidad dentro de ellos, en ese caso sólo se podría hablar de parqueaderos como bienes comunes, más no como bienes comunes de uso exclusivo, esa es la diferencia entre lo que es la violación legal de fondo y de forma.

El Código General del Proceso modificó el artículo 49 de la Ley 675 del 2001, ya que cuando surgió la ley se establecía que las impugnaciones de las asambleas de copropietarios, se debían impugnar dos meses después de la publicidad del acta, esta figura fue totalmente cambiada, por el artículo 382 del Código General del Proceso, que estableció que debe impugnarse dentro de los dos meses después de la realización de la misma asamblea, voy a citar el artículo para que analicemos la situación. El artículo 382 del Código General del Proceso establece:

“La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.”

Esto quiere decir que si hacemos una reforma del reglamento que requiere de inscripción, el término para que no haya caducidad sería dos meses después de la fecha de inscripción, pero sobre los otros actos serían dos meses después de la realización de la respectiva asamblea, sigue diciendo el articulo 382 del Código General del Proceso: 

“En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale”.

Yo puedo para evitar la suspicacia de algunos administradores y de miembros del consejo de administración, que quieren ganar la posición de la demanda, Diciendo:

— No, el proceso dura un año, mientras vamos haciendo las obras o vamos ejecutando.

Entonces la forma más inteligente que puede tener el abogado de la parte demandante, es solicitar suspensión de la medida y pedir precisamente por medio de caución dicha detención, esto facilita para que no se vulneren los derechos de la persona que demanda, otra figura interesante que se trajo dentro de la impugnación de asambleas, y es que estas decisiones entraron a ser de segunda instancia, eso quiere decir que las demandas de impugnación deben adelantarse ante jueces del circuito y conocerán en segunda instancia a los Tribunales Civiles de cada jurisdicción.,

Esto es muy importante para nosotros los litigantes y especialmente los que trabajamos con propiedad horizontal, ya que la jurisprudencia de los tribunales van a ayudar mucho a la interpretación de las normas establecidas en la Ley 675, que muchas veces nosotros mismos les damos interpretaciones diferentes y esa unificación de criterio jurisprudencial, va a llevar a la madurez y al crecimiento de la Ley 675 del 2001.

Lo importante no es crear el pánico de no impugnar, porque cuando se violan derechos hay que impugnar asambleas; pero lo importante es que lo hagamos con fundamento en la ley y los reglamentos de la copropiedad y cuando en verdad exista una afectación a los intereses económicos y colectivos de la copropiedad.

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