Reglamentación del uso y goce de los bienes comunes en Propiedad Horizontal.

Reglamentación del uso y goce de los bienes comunes en Propiedad Horizontal.
Reglamentación del uso y goce de los bienes comunes en Propiedad Horizontal.

Fecha del Programa: Se transmitió en vivo el 2 may 2023

Experto: Dr. Andrés Martínez Díaz
Tipo de temática: Legal

En esta ocasión el Dr. Martinez aborda la importancia de regular en el reglamento de propiedad horizontal, el uso y goce de los bienes comunes de una copropiedad.

En primer lugar se menciona el reglamento de propiedad horizontal, la licencia de construcción y la norma urbanística, las cuales le conceden el uso del suelo a la copropiedad; el Dr. Martinez recalca la importancia de que el reglamento coincida con la licencia de construcción y los planos aprobados, garantizando así, una total seguridad jurídica en el manejo de los bienes comunes de la copropiedad. El marco legal que aborda el Dr. Martinez es la ley 675 de 2001 y la sentencia de constitucionalidad C-738 de 2002.

Partiendo del art. 5 de la ley 675 de 2001, se pueden determinar los requisitos del contenido en el reglamento de propiedad horizontal, entre ellos el nombre del edificio, la identificación de propietarios, los coeficientes de copropiedad, la determinación de las zonas comunes, las reglas de administración y fun- cionamiento del edificio y lo relacionado con la administración, dirección y control de la persona jurídica.

Dicho lo anterior se determina además en el párrafo 1o del mismo artículo, que en ningún caso las decisiones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar normas imperativas, contenida en la misma ley y dado el caso se entenderán como no escritas. Conviene subrayar que el mismo artículo, determina que las regulaciones contenidas en el reglamento deben ser registradas, como escritura pública, ante la oficina de instrumentos públicos para ser efectivas.

La sentencia C-738 de 2002 determina en su parte motiva, que los únicos que podrán disponer de los bienes comunes será la asamblea general de propietarios y frente al consejo de administración, que es un órgano secundario, no estará facultado para tomar decisiones sobre los bienes comunes sin la autorización de la asamblea.

En síntesis la regulación del uso y goce de los bienes comunes en propiedad horizontal es un aspecto fundamental para garantizar de manera clara y coherente las normas de convivencia y la correcta administración de los espacios compartidos en una copropiedad; en base a la licencia de construcción, los planos aprobados y, principalmente, en el reglamento de propiedad horizontal.

Proceso para terminar un contrato con terceros en Propiedad Horizontal

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En esta entrevista nos centraremos en detallar el procedimiento para dar por terminado un contrato con terceros presentado por la Dra. Serrano. Primero es necesario tener en cuenta que la misma suscripción del contrato ya genera obligatoriedad para con la copropiedad, y como la existencia de la persona jurídica es una ficción legal y su materialidad se da bajo el inmueble mismo. En relación con la persona natural. En la entrevista se analizaron los siguientes puntos:
1. La suscripción de contratos en propiedad horizontal requiere la intervención del administrador como representante legal de la persona jurídica. VER MAS AQUI

Pueden los copropietarios inspeccionar documentos, actas, cuentas Antes de la asamblea

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El Dr. Serrano presenta un marco legal que permite sustentar el derecho de inspección que tienen los copropietarios previo a la asamblea general. En primer lugar se realiza la salvedad que en la ley 675 de 2001 no aborda el derecho de inspección de manera específica. Dicho lo anterior el Dr. serrano aborda el art. 2142 del Código Civil, artículo que consagra el contrato de mandato, para llegar a determinar que los contratos de los administradores por lo general son contratos de mandato; esto en concordancia con las funciones del administrador de qué habla el art. 51 de la ley 675 de 2001. En segunda instancia se aborda el art. 2181 del Código Civil, donde se encuentra estipulada la rendición de cuentas. VER MAS AQUI

La autonomía en la decisiones del administrador y el consejo en Propiedad Horizontal

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En la entrevista se resaltan las obligaciones que el administrador tiene frente a los propietarios, puesto que este es elegido por el consejo para que represente y ejecute las propuestas tomadas por el mismo y que dentro de estos se garantice el cumplimiento de las normas. Así pues, el rol del administrador y el consejo debe ser equilibrado para que toda la comunidad involucrada tenga soluciones integrales y se ejecuten los proyectos aprobados. El dr. Ochoa explica que en el art. 51 de la ley 675 están las pautas que el administrador debe conocer para ejercer adecuadamente sus funciones, las cuales le confiere la ley y el reglamento de propiedad horizontal. VER MAS AQUI

Los informes de las asambleas en propiedad horizontal

Los-informes-de-las-asambleas-en-propiedad-horizonta

En lo referente a informes de las asambleas, el ing. Ochoa abordará puntos claves, como los parámetros que estos deben contener, cuáles son necesarios u obligatorios. Para empezar, el Ing. Ochoa da a entender que los informes están definidos por lo general en las funciones del administrador bajo los parámetros del reglamento de propiedad horizontal. Dicho esto, los reglamentos contienen dos tipos de informes; encontrándose en primer lugar, el informe del administrador, luego el informe del revisor fiscal y ocasionalmente el informe del consejo de administración. En cuanto al contenido de los informes, se expone en primer lugar el informe del revisor fiscal. VER MAS AQUI

Gestión administrativa del servicio de seguridad en propiedad horizontal

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En la entrevista se analiza el concepto de vigilancia, cómo se utiliza esta misma dentro de las copropiedades, las malas prácticas y costumbres que rodean esta contratación. Así pues la norma expresa que en Colombia no se obliga a tener servicio de vigilancia pero si se desea adquirir el servicio de vigilancia este se debe contratar bajo ciertos parámetros ya establecidos tales como que la empresa contratista cuente con la licencia de funcionamiento vigente emitida por la super- intendencia de vigilancia, en el evento de uso de armas que la persona se encuentre capacitada de forma idónea para su uso, además de cumplir con las reglamentaciones acordes a la materia. VER MAS AQUI

Publicación de la lista de morosos en Propiedad Horizontal 2024

Publicacion-de-la-lista-de-morosos-en-Propiedad-Horizontal-2024

El doctor Andrés Martínez menciona la importancia de dar a conocer la lista de morosos con antelación a la asamblea ordinaria, para esto también se realizará el análisis de la sentencia C- 328 de 2019 y una explicación sustentada legalmente por el entrevistado. Con la sentencia C-329/19 declara exequible la posibilidad de publicar las listas de morosos e incluso de las listas de infractores de convivencia en la copropiedad, puesto que tras el análisis que realizó la corte, se determinó que la publicación de estas no viola el derecho a la intimidad consagrado en la Constitución Política en el art. 15, ni el derecho a la protección de datos que se encuentra en la ley 1581 de 2012 . VER MAS AQUI