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Decisiones que requieren 🤓 Quorum calificado no se podrán 🙀

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Se pueden tomar decisiones que requieran por un calificado en una asamblea virtual y que decisiones requieren con un calificado haber hay una cuestión que

Hay que tener muy claro… hay una prohibición legal que la trae el parágrafo del artículo 46 de la Ley 675: este dice “las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria salvo que en esta última en sí las de segunda convocatoria se obtenga una mayoría exigida por la ley. ¿cuáles son? en un momento dado las decisiones que requieren mayoría calificada del 70% como están establecidas para no leerlas porque en realidad no son las que requieren el 70% como el cambio de estimación de los bienes comunes, imposición de expensas necesarias que superen cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales; es decir, las diferentes a las necesarias. La asignación de un bien común de uso exclusivo, la reforma de reglamentos, la desafectación de un bien común no esencial; la reconstrucción del edificio, el cambio de destinación o uso de las unidades privadas; es decir,  un cambio de licencia urbanística la adquisición de bienes e inmuebles para el edificio como la liquidación y la destrucción del mismo estas excepciones que están establecidas en el artículo 46 deben hacerse en reuniones presenciales no pueden hacerse en ningún momento en reuniones no presenciales esa es la que está muy claro y establecido mi querido juan Roberto en el artículo 46 y creo que no tiene ningún misterio ni situación al respecto no sé si tengas alguna pregunta adicional respecto a este doctor ninguna pregunta adicional era para dar claridad que entonces en las asambleas virtuales o no presenciales con un quórum del 50 +1 podemos deliberar y votar, pero todas aquellas decisiones que necesiten más del 70% no podríamos entrar a votarlas ese sería el resumen no podríamos hacerlo en Reuniones no presenciales es obligatorio a las que requieren mayoría calificada como lo dice el parágrafo del 46 realizarlas en asambleas presenciales bueno doctor nos quedó muy claro muchas gracias por haber compartido con nosotros en esta tarde una feliz tarde y un saludo a toda la familia de la Revista propiedad horizontal

Administrador no puede imponer sanciones en Propiedad Horizontal

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¿Puede el administrador realizar sanciones dentro de la propiedad horizontal? doctor Ramiro Serrano hay una de las equivocaciones  que tienen casi todas las personas es creer que los órganos de administración lo pueden todo

cuántas veces hemos oído es que lo que decida la asamblea todo es valido lo que decida el consejo todo es válido no lo que haga el administrador todo es valido todos los órganos de administración tienen un esquema funcional así como sucede con el estado legislativo se encarga una situación el poder ejecutivo de otro el poder judicial otro de la misma manera que sucede en la propiedad horizontal y una de las equivocaciones que tienen tanto los copropietarios como es el mismo miembro del consejo es olvidar que todas las actividades que se realizan y la copropiedad tienen una actividad funcional el excederse omitir sus funciones a la luz de la ley 222 de 1995 de la misma ley 675 de 2001 conllevan a que la persona sea responsable por los actos; y muchas veces sanciones se caen precisamente por violación al debido proceso porque funcionalmente el administrador no tiene las funciones al entrar a sancionar si por incumplimiento del reglamento o por incumplimiento de las normas internas de la copropiedad si todos analizaron el artículo 51 de la Ley 675 dentro de las funciones del administrador podemos ver en forma muy clara que dentro de las funciones está:

El de convocar a las asambleas si hacer la aprobación del inventario un balance general las juntas de ejercicio; presentar un presupuesto anual y los ingresos y egresos en un momento dado como el cumplimiento de la compra del seguro para lo que está establecido en el artículo 15 de la ley 6 75 estoy seguro también llevar bajo su dependencia y responsabilidad los libros de actas de contabilidad el registro de propietario y residentes llevar la contabilidad de poner en conocimiento de los propietarios del edificio producto para las actas de asamblea y del consejo de administración si lo hubiere preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas de orden en primera instancia llevar la contabilidad bajo responsabilidad del edificio administrar los bienes con cuidado cuidar y vigilar los bienes cobrar y recaudar las cuotas de administración multas sanciones etcétera elevar la escritura pública las reformas representar judicialmente al edificio notificar a los bienes privados respecto por los medios que señales respectivos reglamentos de propiedad y las sanciones impuestas en su contra por la asamblea y el consejo de administración no está hablando del administrador en el artículo 51 habla muy claro ahí que las sanciones impuestas tanto por el consejo como la administración a ser efectivas las dichas sanciones es pedirle los pasis salvos en caso de tradición y las demás previstas en él reglamento y en las propiedades pero quiero complementarle jun roberto y los amigos de propiedad horizontal que de la misma manera era cuando vamos al artículo 58 de las 6 75 en 2001 y cuando hablamos del artículo 59 y habla sobre todo el 59 que habla de las sanciones dice el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan la consagración en la ley o en los reglamentos de propiedad horizontal por parte de los propietarios tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de ley dará lugar al previo requerimiento por escrito con una indicación del plazo que se ajuste a las normas de la propia horizontal si a ello me diera lugar a la imposición de las siguientes sanciones si se habla de las sanciones y siempre se habla en el artículo 60 se habla de que serán impuestas por la asamblea general y el consejo de administración quise ser muy rápido en esto juan roberto porque el material es jurídico lo tienen todos los que están oyendo en ningún lugar jurídicamente en ningún lugar se dice que el administrador es el que impone sanciones entonces lo que sí hay que tener claro que cuando ponemos sanciones queremos cumplir el debido proceso cuál es el proceso a veces no tenemos normas en los reglamentos de propiedad horizontal que pueden soportar dicha situación afortunadamente el artículo 59 nos dice que él donde dice en una forma muy clara las sanciones se pueden interponer por violación de la ley o del reglamento de la propiedad horizontal a veces no es necesario que esté todo escrito en el reglamento aunque si no está en el reglamento y no está en la ley no se pueden interponer la sanción la segunda situación que se debe intentar al máximo es cumplir cumplir con el debido proceso y con el de debido proceso nos exige primero llegar a una conciliación el artículo 58 fundamenta especialmente para los conjuntos residenciales que éstos estén depresivo porque eso es la exigencia del comité de convivencia porque ellos van a solucionar y van a generar un acercamiento también porque lo importante no es imponer su adicción después en un momento dado a la persona sino llegar a estos acuerdos entra precisamente a imponerse las sanciones acorde como está en el reglamento 

¿Se pueden realizar ASAMBLEAS VIRTUALES después de terminada la vigencia del Decreto 579 de 2020?

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se pueden realizar asambleas virtuales después de haberse terminado la vigencia del decreto 579 del 2020 bueno primero que todo un saludo muy especial a la revista propia horizontal y a todas las personas que están

inscritas en esta gran revista juan roberto para poderle contestar esta pregunta  me obliga primero a hacer un poquito de antecedente jurídico para poder entender en un momento dado si se pueden hacer o cómo se pueden hacer lo que son las asambleas de manera virtual empecemos como empezó la figura de esta pandemia y empezó con la resolución 666 del 2020 establecido por el

ministerio de salud donde generó unas prerrogativas

unas prohibiciones en el ejercicio de la actividad por razones biosanitarias de ese de esa resolución fue que vino el decreto de aislamiento que todos conocemos y que ha seguido como parte en este se prohibía hacer todo tipo de reuniones aglomeraciones  establecer una cantidad de de normas para la conservación de la salud de todos los colombianos esta fue últimamente ampliado o reducida a dicha prohibición por medio de la resolución 10 03 del 2020 también del ministerio donde permitió realizar el prohibió las aglomeraciones pero admitió las reuniones privadas siempre y cuando exista un aislamiento de 2 metros entre

persona y persona y cumpliendo con los protocolos de bioseguridad como el caso del gel que hayan baterías sanitarias generar el el aislamiento para aquellas personas que requieren comunicarse en la respectiva asamblea eso haciendo el estudio con un ingeniero en un edificio de 20 unidades se requeriría un salón de 120 metros cuadrados lo que conlleva a que la mayoría de nuestros edificios no tienen la infraestructura física para realizar dicha reunión pero lo más importante a nivel de lo que es las asambleas virtuales surge con el decreto 579 el cual ha sido malinterpretado digo que ha sido malinterpretado porque cuando decimos que cuando se elaboran los respectivos decretos por razón por motivos de sección o de emergencia como es el caso son temporales no son permanentes y los decretos estos decretos legislativos tienen un tiempo de realización en cuanto a la asamblea general de copropietarios que dice el artículo octavo dice las siguientes características especialmente uno que es solo para reuniones ordinarias de asamblea pero no para extraordinarias y era ordinario es porque lo que querían decreto era que para aquellas con propiedades que no habían realizado la asamblea del 2020 por el aislamiento obligatorio que tuvo  que se generó en el país por el estado de emergencia se pudieran realizar se dijeron oiga las asambleas ordinarias se pueden realizar de dos maneras una de manera virtual hasta el 30 de junio del 2020 el 2 se pueden hacer de manera presencial dentro del mes calendario a la finalización de la declaratoria de la emergencia económica la declaratoria de la emergencia económica nació el 17 de marzo del 2020 luego las de carácter presencial sólo se podía se podrían haber hecho hasta el 17 de abril del 2020 y dice la norma que se generarían por derecho propio el día siguiente ha dicho término luego está debían haberse realizado el 18 de abril del 2020 eso quiere decir que ese decreto para las asambleas de carácter no presencial ya se acabó fíjese que la norma es temporal pero no cambio el derecho del derecho establecido en la ley 6 75 a la elaboración de las asambleas ordinarias o asambleas extraordinarias entonces borremos el decreto 579 y entremos a analizar lo que se habla de las reuniones no presenciales que específicamente son las que llamamos nosotros asambleas virtuales el artículo 42 el cual me permito leer dice siempre que ello se puede aprobar abra la reunión de asamblea general así que qué quiere decir que yo puedo hacer en cualquier momento una asamblea ordinaria extraordinaria  de manera presencial o de manera no presencial que en este caso estaríamos generando la virtualidad dice cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados sigue con la misma figura del artículo 37 que son los que integran la asamblea en general que dice que son propietarios los representantes o delegados y dice además que puedan ellos deliberar y decidir en comunicación simultáneo sucesiva de conformidad pero tenemos esta frasecita de conformidad con el Quórum un requerido para el respectivo caso cuál es el quórum requerido para el respectivo caso para una asamblea ordinaria generalmente es más del 50% de los coeficientes los que van a entrar a definir si hay quórum deliberatorio para poder en un momento dado empezar la asamblea es así que sigue la norma diciendo en este último caso la sucesión de comunicaciones deberán ocurrir de manera inmediata de acuerdo al medio empleado el cual dará fe el revisor distal de la copropiedad el entonces es importante este tipo de figura entonces llegamos a la primera conclusión se puede realizar asamblea general ordinaria y extraordinaria por medios virtuales acuerdo al quórum requerido para cada caso y que se pueda demostrar esas comunicaciones simultáneas y sucesivas y también su votación dicen para que el cual será avalado por el revisor fiscal de la copropiedad pero la confusión existe en el artículo 44 de la ley 675 el primero me habla el 42 me está hablando del quórum deliberatorio y me dice que se pueden realizar todo este tipo de reuniones deliberatorio dice con el quórum requerido para cada caso el artículo 44 por mí dice en los que se refiere el articulo 243 precedentes las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación no sucesiva o en la comunicación escrita expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior fijemos es equívoco pensar que este artículo sea contradictorio al 42 porque el 42 me está hablando del quórum el 44 me está hablando de la participación el hecho es que si yo organizo una en una asamblea por sistema azul no le puedo apagar el micrófono a las personas para que no hablen yo tengo que darle el derecho a que estas personas por el principio de la participación ciudadana tengan posibilidades de expresarse y de decir las situaciones eso es lo que nos habla el 44 no es que tenga que asistir el 100% como algunos doctrina antes en un momento dado han planteado sobre este punto el cual yo no comparto si leemos en forma taxativa taxativa la norma estamos verificando de que las asambleas virtuales o asambleas no presenciales se podrán realizar siempre que exista el quórum requerido haya participación de todos los que asistan y de la misma manera se desarrolle con la supervisión y vigilancia que se cumpla dicha situación por parte del revisor fiscal ahora entremos a mirar otra figura qué excepciones hay para realizar este tipo de asambleas si hay excepciones y estoy totalmente de acuerdo con algunas personas en el artículo 46 en su parágrafo dice las decisiones previstas es decir el artículo 46 habla de las decisiones que requieren mayoría calificada y dice las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales ni reuniones de segunda convocatoria salvo que en este último caso eso quiere decir en las reuniones de segunda convocatoria se obtenga la mayoría exigida por esta ley entonces qué es lo  se está generando acá acá lo que se está generando acá es otra figura diferente no podremos acorde a la ley 675 así nos parezca absurdo que la de las reuniones que requieren mayoría calificada se hagan en reuniones virtuales luego todas las asambleas que no requieren quórum un especial se podrán hacer en reuniones virtuales y las que requieren mayoría calificada obligatoriamente si tendrán que hacerse en forma presencial esa es la figura no hay otra y es que se lee la norma y es muy clara y yo creo que a partir de este tipo de figura fijémonos que el decreto 806 del 2020 habla de la virtualización de justicia por dos años y hoy todo va a operar en relación a la virtualización sería imposible pensar que el legislador haya elaborado un modelo de reuniones no presenciales de reuniones no presenciales con el simple criterio de exigir que fuera el 100% para realizar una asamblea ordinaria de situaciones no cabe dentro del criterio lógico eso y ingeniero juan roberto es el planteamiento se pueden hacer asambleas virtuales con el quórum requerido lo que hay que tener en cuenta es que uno que haya participación de todas las personas y que haya la supervisión por parte del administrador también es necesario tener en cuenta que el protocolo de desarrollo de diferente porque cuando usted hace una asamblea presencial todo lo canaliza para el día de la asamblea y cuando usted organiza una reunión virtual usted que sabe tanto de aspecto de informática sabe muy bien que todo se programa antes para tener un resultado al final ya que es muy diferente a lo que esos son los aspectos de las presidenciales doctor no sé si haya alguna otra claro doctor para concluir o para definir cuál es el quórum requerido para una asamblea presencial y para una virtual es el mismo pero cuál es para una asamblea ordinaria que no toque los puntos establecido en el artículo 46 más del 50 por ciento de los coeficientes de copropiedad y las decisiones se tomarán con más del 50% de los asistentes a la reunión como lo establece el artículo 45 sea presencial o virtual esto quiere decir que lo visual en esto es que la confusión está entre el 42 y el 44 juan roberto es que en el 42 habla del quórum y en él en el 44 lo que está hablando es de la de darle participaciones del aspecto de participación y decisión de los que asisten a él acordémonos que ésta es un híbrido que viene del código de el del código de comercio en 1972 que era cuando se hacían las las las asambleas por teles pero la ley 675 fue muy muy aplomado y dio la oportunidad de que las asambleas virtuales tuvieran un fundamento y una realidad dentro de esta situación para mi concepto leyendo en forma excesiva la ley se pueden realizar Hoy asambleas virtuales con el quórum requerido para cada caso

Elección Administrador ,consejo de administración y revisor fiscal en Propiedad Horizontal.

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Elecciones de los órganos de administración y del revisor fiscal en propiedad horizontal, bueno hablemos de las elecciones de los diferentes órganos de administración él consejo de administración es nombrado por la asamblea debe ser un número impar como lo establece el artículo 53 de la ley 6 75 y si no existe ningún requerimiento adicional en los reglamentos de propiedad horizontal porque los reglamentos de la propia horizontal generalmente, debe manifestar cómo sé nombran los integrantes de este órgano, debe hacerse por sistema de planchas, es decir, por sistemas por el sistema de cociente electoral, esto se ha pronunciado reiteradamente la corte constitucional basados en el principio del respeto a las minorías, el cociente electoral en vez de utilizar las planchas por mayoría favorecen que los grupos minoritarios o las listas minoritarias tengan oportunidad en el control de la persona jurídica por eso en la elección de los miembros del consejo de administración la forma más sana es trabajarla por cocientes electorales, es decir, por él sistema de planchas que también se puede manifestar en cuanto al nombramiento del administrador de la propiedad horizontal, el artículo 50 establece que este será nombrado por la asamblea general de copropietarios donde no haya consejo de administración la corte constitucional en sentencia 388 del 2002 y estableció que el único cuando hay consejo de administración el único que nombra el administrador es el consejo de administración esta es una un derecho funcional que no puede ser usurpado por la asamblea, la asamblea solo nombra el administrador cuando no exista consejo de administración y el criterio de selección del administrador basado en estos mismos artículos debe ser analizados con el criterio de competencia, muchas veces los consejos de administración escogen a los administradores en una forma muy pasional y lo que hay que nombrar son las personas capacitadas para las necesidades de la copropiedad el consejo de administración debe hacer como una bitácora de necesidades y sobre estas bitácoras de necesidades intentar generar las soluciones a la propia horizontal y de ahí analizar el administrador que más le conviene a la copropiedad dependiendo de las necesidades que este tiene en cuanto al revisor fiscal, el revisor fiscal no, tiene derecho de delegación, el único que nombra el revisor fiscal por ley es la asamblea general de copropietarios y está muy claro en el artículo 38 de la ley 675 del 2001 ese equívoco no por la experiencia existía asambleas donde ponen a discurso hacer prometer a los revisores fiscales y lo divino y lo humano en el ejercicio de la revisoría fiscal, cuando el trabajo del revisor fiscal está fundamentado en la ley, el sí se ponía a ser oficio de administración o de auditoría estaría en riesgo de una sanción porque es que afortunadamente la revisoría fiscal, sus funciones están establecidas en la ley y no en los discursos 20 julieros que a veces precisamente las asambleas generales de copropietarios quieren entrar a establecer y ahí que en la escogencia que se hace por votación mayoría simple dentro de las asambleas debe escoger ser la persona que tenga capacidad para ejercer por su desperdiciado conocimiento para ejercer dicho cargo del control o de la exigencia que hace la ley para edificios mixtos y comerciales en cuanto a los comités de convivencia que solo operan para los conjuntos residenciales la ley establece que debe ser un número impar no obliga que sean propietarios deja la libertad decir da la posibilidad de que el comité de convivencia esté integrado por residentes, pero lo más interesante de esto es que en el artículo 38 de la ley 675 del 2001 como en los artículos 58 y siguientes de la ley 675 establece que en la asamblea general de copropietarios puede delegar al consejo de administración el nombramiento de estos comités la labor de esos comités son de carácter conciliador y busca precisamente es resolver los problemas de convivencia la copropiedad y no pueden meterse en temas de ámbito administrativo ni de ninguna otra forma con esto hemos dado más o menos como se hace en las elecciones de los diferentes órganos de administración y control de la persona jurídica solicitados por la revista propia horizontal esperó que les haya gustado y mil gracias a la revista propia horizontal por su invitación

Actas de Consejo de Administración y Comité de Convivencia en Propiedad Horizontal

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Siguiendo con la charla anterior entremos a mirar cómo se elaboran las actas del consejo de administración y las actas del comité de convivencia, a diferencia de las actas de asamblea donde la ley 675 en forma clara nos dice cómo se elabora, no encontramos una definición en la ley de cómo deben realizarse las actas de consejo de administración y las actas del comité de convivencia, vamos a entrar a analizar sobre los principios de lo que debe tener un acta y la misma experiencia que se ha generado sobre este tipo de situaciones, empecemos a hablar primero del acta del consejo de administración para entender que debe contener un acta del consejo de administración obligatoriamente tenemos que irnos al reglamento de propia horizontal para saber cuáles son las obligaciones que tienen los miembros del consejo de administración como ente administrativo ahí van a encontrar todo lo que tiene que vigilar y controlar el consejo de administración y tienen que elaborar una programación en el año para realizar dichos controles y esas actividades que se establecen en forma reglamentaria conociendo esa situación es cuando sé entra a programar lo que lleva una reunión de consejo que es la supervisión del cumplimiento presupuestal, ver los informes financieros a ver si ha cumplido con las obligaciones del administrador, el control de la contratación, el control de fiscalización, todo lo que es el aspecto de auditoría no de administración, sino de control de la de la persona jurídica es muy riesgoso cuando los miembros del consejo empiezan a realizar actividades de administración porque a la luz del 222 de 1995 por extralimitación de funciones si alguien responsables de las obligaciones como tal por tal motivo cojamos un formato sencillo primero de la misma manera él número de actas de consejo como se hizo la citación a la reunión, si es ordinaria o es extraordinaria, es imposible ver el consejo de administración que se reúnen todas las semanas o tres veces a la semana donde en realidad lo que están generando en este tipo de reuniones de coadministración más no de supervisión como lo establece la ley, quienes asistieron la reunión, la fecha, la hora no y los temas a analizar, especificando las decisiones y los controles que se generaron y cada uno no importa y se firma por el presidente y secretario asignado el presidente del consejo de administración puede ser nombrado en forma permanente o cada vez que las necesidades lo requieran, pero lo importante de estas actas es que se deje constancia de las funciones que están a nivel reglamentario y las aprobaciones y lo que realizó dentro del control el consejo de administración para que es importante está esta situación para poder el día mañana primero en solventarse de las responsabilidades que puede incurrir el consejo los miembros del consejo por no haber realizado la respectiva supervisión que le establece a los reglamentos y como segunda situación como esquema probatorio del seguimiento de la persona jurídica, la base de estas actas van a servir para el informe que debe presentar el consejo de administración a la asamblea general de copropietarios, ahora hablemos de las actas del consejo del comité de convivencia, estas actas se manejan diferente a la de conciliación en derechos por qué razón por que las de conciliación en derecho simplemente determinan si un acuerdo o no un acuerdo y si no hubo nunca se entra en el debate de las conclusiones que se llevaron porque generalmente las actas de conciliación en derecho más es para cumplir un requisito de procedibilidad jurídica que no de debate jurídico en el comité de convivencia si está intentando llegar a unos acuerdos de convivencia social por eso aunque generamos una posición un paralelo con dichas actas tienen una función y un contenido totalmenten diferente que debe contener dichas actas primero la forma en que se citó y por y por quién fue solicitada por la administración por un copropietario que se siente afectado por los miembros del consejo de administración y sé manifiesta la fecha al cual fue recibida y cuál fue la fecha en que se hizo la reunión de dicho comité quienes asistieron en tampoco la ley nos dice que tiene si están escogidos tres miembros del comité de convivencia, estos miembros del comité de convivencia esté obligatoriamente, asistan los tres no él el comité de convivencia es un ente conciliador pueden asistir los tres pueden asistir uno pueden asistir dos no importa quienes asistan si no que exista la persona que vaya a mediar en estos conflictos entre copropietarios es necesario aclarar en esta charla que para ser miembro del comité de convivencia, a diferencia de lo que sucede con los miembros del consejo y la asistencia a la asamblea general de copropietarios, la ley no exige que para ser miembro del consejo de administración tenga la calidad de ser copropietario este puede ser / integrada por residentes o personas que, en un momento dado le, interese el desarrollo de la misma comunidad, pero que siempre estén nombrados por la asamblea general de copropietarios dicha asamblea haya delegado dicho a dicho oficio al consejo de administración teniendo la postura de los asistentes que es el segundo punto dentro del nombramiento de dentro del acta del desarrollo del acta se empiezan a contar los hechos que generalmente, se transcribe la queja interpuesta por la persona o se hace un resumen de ella y cuál es el conflicto que se quiere en un momento dado solucionar entonces comentamos los hechos y comentamos las pretensiones que es lo que se quiere en un momento dado solucionar vemos en muchas actas del comité de convivencia que se cometen ciertos errores, piden unas pretensiones, transcriben unos hechos pero las pretensiones o las decisiones que se tomen son contrarias a lo que se estaba pidiendo, entonces él acta no nos sirve en un momento dado como una herramienta de solución de conflictos sino de una cantidad de exigencias como si fuera un pleito entre dos partes, pero sin un objetivo real, entonces sigamos el orden encontramos la fecha generamos los asistentes los hechos todo lo que se va a pedir él apetito y entramos a determinar los acuerdos cuáles fueron los acuerdos de cada una de las partes y se llegó el conciliar el conciliador o el miembro del comité de convivencia debe procurar en caso de que no llegue acuerdo a intentar buscar fórmulas intermedias para llegar a una solución respecto a esa pretensión y de ahí se levanta un acta específica donde sé genera donde se genera en una u otra forma el hecho a conciliar o que no se llegó a ningún tipo de conciliación y después viene la firma de los de los que asistieron del comité de convivencia, el que llevó la secretaria del acta y deberían firmarlo y deberían firmarlo las personas que están en el conflicto de convivencia dentro de esta una experiencia dentro del caso, generalmente en estas reuniones de convivencia terminan las personas parándose muchas veces no admitiendo muchas cosas por eso es conveniente antes de iniciar la conciliación es levantar un acta de asistencia quienes asistieron las personas presentan y firman para tener la facilidad de que al final el acta solo sea firmada por el miembro del comité de convivencia que está presidiendo la reunión y el respectivo secretario que muchas veces es él administrador de la copropiedad a menos de que él sea dentro del ejercicio de exacta de convivencia con esto hemos respondido a la inquietud de la revista propiedad horizontal en cuanto al planteamiento de la llevaduria de actas en cuanto a los consejos de administración y los comités de convivencia, muchas gracias

Uso del Fondo de Imprevistos en Propiedad Horizontal en tiempos de pandemia

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Se debe ejecutar este uso del fondo imprevisto y el del 15 de abril al 30 de junio ya debemos aprovechar este periodo de tiempo quienes están facultados para el uso del fondo imprevisto antes de este decreto, recuerde que el único que autorizaba el uso del fondo imprevisto era la asamblea general de copropietarios ahora a través de este decreto ley, el legislativo establece que él administrador puede hacer uso del fondo imprevisto y en las copropiedades que existe un consejo de administración va a la aprobación de este consejo de administración donde no existe consejo de administración en este decreto faculta el administrador para que utilice el 50% del fondo de imprevistos cuando necesite más de este 50 ya tiene que convocar a una asamblea, bueno vamos a revisar algunas cosas que también ha generado un poco de polémica y es puedo utilizar el fondo de imprevistos a pesar de que los copropietarios están pagando sus cuotas de administración de manera oportuna o a pesar de que la propia tienen los fondos suficientes para atender los servicios de vigilancia a 0 toleró y demás gastos laborales que tiene la copropiedad no la norma dice aquí establece que cuando hayan visto afectado su recaudo sabemos que las copropiedades siempre han visto afectados sus recaudos y sus recaudos en algunas con propiedades del 80% del 70% algunas más críticas del 60%, pero en esta época de pandemia, pues se va a revisar ese porcentaje si mi copropiedad estaba recibiendo un recaudo del 80 por ciento esta época de pandemia la copropiedad está recibiendo un 60 por ciento inmediatamente se cumple lo establecido en este decreto, es que estoy viendo afectada el recaudo de las cuotas de administración, entonces qué debe hacer el consejo de administración, quien es el que debe de aprobar el uso de este punto de imprevistos el administrador se debe reunir sabemos que no estamos algunos consejos de administración no están dispuestos a pesar de que pueden reunirse de manera presencial si son menos de 10 personas guardando las distancias establecidas por norma igual tomando

todas las medidas de seguridad y de protección que deben hacer, pero muchos consejeros han dicho no queremos asistir a ninguna reunión presencial, pero si hay algunos valientes que cumplen toda esta normatividad, bien lo pueden hacer reunirse previa a los informes del contador donde les va a mostrar el saldo de cartera va a mostrar su comportamiento les va a mostrar los altos de bancos que les va a mostrar el saldo de las cuentas por pagar que tienen y asimismo estos mismos informes van a estar validados o ser dictaminados por su revisor fiscal que debe tener cada una de las copropiedades, entonces fíjese la importancia de estar trabajando en equipo el consejo de administración no puede tomar una decisión porque el administrador los

llama y le dice ya necesita utilizar el fondo el consejo de administración de hacer una reunión convocada por el presidente del consejo su administradora con todos los formalismos que tiene una reunión presencial de consejo de administración con un orden del día donde se envían unos informes previos para su estudio de análisis si la reunión la hacen de manera virtual, pues invitan a su contador invitando a su revisor fiscal ya todos los miembros administradores para que discutan la situación económica de la copropiedad y si dentro de esta discusión y los resultados financieros evidencian que ha habido una afectación del recaudo del disponible la copropiedad inmediatamente pueden ordenar el uso del fondo imprevisto dejarlo en un acta escrita esa acta como establece la ley debe estar firmada por el presidente y secretario pero

recomiendo que en este sentido en este momento que es crítico y por transparencia y legalidad de todo ojalá todos los miembros del consejo así hagan una reunión virtual firme de manera escrita donde la aprobaron en el uso de este fondo ahora luego de que se cumplan estos requisitos legales, pues el administrador entrará hacer uso del mismo e igual que como establece en la ley debe rendirle informes en la primera asamblea que suceda, pero antes de esto debe rendir ese informe al revisor fiscal entonces el administrador dice que debe comprobar cuando documentación cierta al revisor fiscal que la utilización de este fondo imprevisto como lo establece este decreto ha sido para el pago del servicio de vigilancia para el pago del servicio de aseo para el pago de todos los contratos del personal que están que son afines a la prestación de su servicio a la propiedad entonces el revisor fiscal validar a todos los documentos soportes que han sido previamente digitados acumulados por su contador y certificados por el contador recuerde que los estados financieros y toda la información contable debe ser certificada por el administrador y por el contador para allegarse la al revisor fiscal y poder el establecer un informe un dictamen de que este uso del fondo imprevistos cumple toda la legalidad documentar ya suficiente para poder hacer el uso de acuerdo a la aprobación del consejo de administración también el decreto establece que en las copropiedades mixtas con son los centros comerciales en caso de que se necesite la utilización del fondo imprevisto para el tema sanitario o el tema de covid están autorizados también para el uso del fondo imprevisto en esta materia es el consejo de administración evaluará

la utilización en caso de que el centro comercial tenga que invertir, además de la vigilancia, el aseo como un gasto extra que no está dentro del presupuesto porque dentro del presupuesto no está establecido hoy, como la compra de geles antibacterianos o de tapabocas o de máscaras etcétera todas las medidas sanitarias que se necesitan para combatir la epidemia entonces es un gasto extraordinario que no se encuentra dentro del presupuesto y este decreto lo menciona y faculta al consejo de administración al administrador para poder hacer uso del mismo contablemente, algunos colegas me han preguntado cómo hacemos uso del fondo imprevisto con reposición o con agotamiento, esto ya es un criterio que debe quedar inicialmente en consideración del consejo de administración si quieren que este fondo imprevisto sea con reposición esto quiere decir que en la próxima asamblea quizás le van a pedir a los copropietarios, él vote por una cuota extraordinaria para reponer ese fondo imprevisto que fue utilizado en esta crisis sanitaria, entonces si ese es él caso entonces el punto del perito no se llevaría este gasto al gasto de resultados y no se llevaría como una cuenta por cobrar a los copropietarios, sin embargo, esta decisión debe ser puesta a consideración para ser ratificada por la asamblea si es con agotamiento significa que el fondo lo van a agotar totalmente o sea no lo van a reponer si no lo van a consumir totalmente y el fondo quedará gastado en un 30% en los 50 por ciento en un 70% el consejo de administración determinará en qué en cantidad puede agotar el fondo de imprevistos, entonces si es con agotamiento, pues no lo van a reponer te seguirán cada año recaudando el 1% que establece la ley 65 del 1 por ciento de los ingresos del presupuesto así que el monto de imprevistos es una herramienta como lo he mencionado que le da el gobierno nacional para darle liquidez a las copropiedades a la persona jurídica de propia horizontal así que sí no está dando esta liquidez como hoy vamos a quitar con el reajuste de las cuotas de administración de enero febrero y marzo liquidez a las copropiedades por eso hablo de interpretar el espíritu de este decreto el espíritu este decreto es darle liquidez a la persona jurídica de la propia horizontal, pero también le está dando liquidez a los copropietarios en qué período en el período de la pandemia del 15 de abril al 30 de junio no le va a dar liquidez en el mes de enero febrero y marzo porque en esa época los copropietarios tenían liquidez para atender sus obligaciones de ahí mi criterio que el espíritu de la norma es el reajuste de cuota de administración el descuento de cuotas de administración y el incremento de las cuotas de administración solo se tiene que tomar el periodo del 15 de abril al 30 de junio

Impugnación de las decisiones de asamblea en Propiedad Horizontal

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Para hablar de la impugnación de las decisiones de la asamblea tenemos que entrar a determinar qué artículo de la ley 675 nos habla sobre ello el artículo 49 nos establece lo siguiente primero quienes pueden impugnar las decisiones de la asamblea el propietario el revisor fiscal o el administrador estas tres personas pueden entrar a impugnar las decisiones de una asamblea no, no es como equivocadamente plantean algunos que solo pueden ser impugnadas por el propietario no puede ser impugnada por estas tres personas facultades que me dan el artículo 49 de la ley 675 del 2001 y sobre que puedo en un momento dado entrar a impugnar esas decisiones de asamblea cuando no se ajusten a mí ni a los reglamentos ni a la ley es decir no podemos caprichosamente entrar a imponer asambleas por contenidos que no tengan fundamentos legales y reglamentarios porque entraríamos obligatoriamente a un rechazo de demanda o sino un rechazo a un fallo precisamente en contra del que está interponiendo este recurso jurídico en cuanto a qué tipos de llamémoslo así de violaciones legales se pueden generar obligatoriamente, tenemos que decir que se pueden impugnar por decisiones de fondo o de forma entremos a explicar cada uno, hablamos de violación de legales de forma es cuando la asamblea ha tomado decisiones sin el lleno de los requisitos procesales legales vamos a generar unos ejemplos, primero haber citado digamos una asamblea ordinaria con cinco días de anticipación, sabemos muy bien que la ley en él artículo en el artículo 39 establece que debe hacerse con 15 días corrientes de anticipación estaríamos violando la ley tomamos una decisión que requiere el quórum calificado establecido en el artículo 46 como vamos a montar una piscina y la tomamos con la mayoría simple estamos violando un procedimiento es una forma sí que la ley me establece cómo debo realizarlo y estaría violando expresamente dicha situación y otra figura sería cuando hay una violación de fondo decide está en el contenido en una violación expresa la ley tomemos algún ejemplo el artículo 22 y 23 de la ley 675 del 2001 establece que para generar bienes comunes de uso exclusivo de parqueadero debe haber una equidad entre los parqueaderos y las unidades privadas y resulta que en una asamblea no en un edificio donde hay diez unidades privadas y en ese mismo edificio solo hay 7 parqueaderos reúnen una asamblea y con el 70% aprueban que 7 parqueaderos a ubicarse las 7 unidades dejando a 3 unidades privadas sin los respectivos parqueaderos ahí habría una violación totalmente de fondo de la ley, ya que el artículo 22 y 23 solo me admite generar bienes comunes de uso exclusivo de parqueaderos cuando exista una equidad dentro de ellos en ese caso solo se podría hablar de parqueaderos como bienes comunes más no como bienes comunes de uso exclusivo esa es la diferencia entre lo que es la violación legal de fondo y de forma el código general del proceso son un cambio al artículo 49 hizo una modificación al artículo 49 de la ley 675 del 2001, ya que cuando surgió la ley se establecía que las impugnaciones de las asambleas de copropietarios se debían impugnar dos meses después de la publicidad del acta, esta figura fue totalmente cambiada, por lo que por lo que es el artículo 382 del código general del proceso que estableció que debe impugnarse dentro de los dos meses después de la realización de la misma asamblea voy a leer el artículo para que analicemos la situación, el artículo 382 del código general del proceso establece que la demanda de impugnación de actos o decisiones de asamblea, juntas directivas juntas de socios o de cualquier otro órgano de personas jurídicas de derecho privado solo podrán proponerse fecha de caducidad dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad si se tratara de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción esto quiere decir que si hacemos una reforma del reglamento que requiere descripción, el término para que no haya caducidad sería dos meses después de la fecha de inscripción, pero sobre los otros actos serían dos meses después de la realización de la respectiva asamblea sigue el artículo diciendo que en la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante cuando tal violación surja del análisis del acto demandado su confrontación con las normas él reglamento los estatutos respectivos invocados como violados o del estatuto de las pruebas allegadas con la solicitud el demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale es así que yo puedo para evitar la suspicacia muchas veces de administradores y de miembros del consejo de administración que quieren ganar la posición de la demanda, ese no el proceso dura un año por mientras vamos haciendo las obras o vamos ejecutando, pues la forma más inteligente que puede tener el abogado de la parte demandante es solicitar suspensión de la medida y pedir precisamente por medio de caución dicha detención esto facilita para que no se vulneren los derechos de quien de la persona de quien demanda otra figura interesante que ese trabajo dentro de la impugnación de asambleas es que estas decisiones entraron a ser de segunda instancia eso quiere decir que las demandas de impugnación deben adelantarse ante jueces del circuito y conocerán en segunda instancia a los tribunales civiles de cada jurisdicción, esto es muy importante para nosotros los litigantes y especialmente los que trabajamos con propiedad horizontal, ya que la jurisprudencia de los tribunales van a ir a ayudar mucho a la interpretación de las normas jurídicas, de las normas establecidas en la ley 675 que muchas veces nosotros mismos les damos interpretaciones diferentes y esa unificación de criterio jurisprudencial van a llevar a la madurez y al crecimiento de la ley 675 como tal, lo importante no es crear el pánico de no impugnar cuando se violan derechos hay que impugnar asambleas, pero lo importante es que lo hagamos con fundamento en la ley en los reglamentos y cuando en verdad exista una afectación a los intereses económicos y colectivos de la copropiedad, quiero agradecer muy especialmente a la revista propia horizontal por haberme invitado a esta charla y a todos ustedes por oír este vídeo muchas gracias

Modificaciones al reglamentó de Propiedad Horizontal

Revista Propiedad Horizontal

Modificaciones al reglamento de propiedad horizontal

bueno aunque ya hemos tratado muchas veces este tema, vamos a profundizar un poco a solicitud de la revista propia horizontal respecto a que se puede modificar y cómo se debe modificar los reglamentos de propiedad horizontal iniciamos con la premisa mayor que para poder reformar el reglamento de propia horizontal a la luz del artículo 46 numeral 5 de la ley 675 del 2001 obliga que sea con el 70% de los coeficientes de  copropiedad una vez se hace estas reformas deben llevarse a escritura pública y realizar el respectivo registro en cada unidad privada que hace parte del edificio oculto, entremos a analizar que se puede reformar dentro del reglamento de propia horizontal y tenemos obligatoriamente que irnos al artículo quinto de la ley 675 del 2001 donde podemos ver que existen unos segmentos determinados, una parte que es urbanística, otra parte que es de disponibilidad de la propiedad común y otro desde el manejo de la persona jurídica entonces en cuanto a lo que es el cambio urbanístico obligatoriamente nos genera un cambio de licencia urbanística de ahí si cogemos los primeros puntos que trae el artículo quinto que es lo mínimo que debe tener un reglamento vemos que en los primeros componentes son componentes urbanísticos el nombre de identificación del propietario, el nombre distintivo del edificio o conducto que va pegado en la misma licencia, la determinación de los terrenos, el cual hacen parte de la licencia urbanística, la identificación de cada uno de los bienes privados que hacen parte de la copropiedad y la determinación de los bienes que uso tiene, vienen dentro de él dentro de la parte urbanística y para poder cambiar cualquier situación de estas tendríamos que hablar desde el punto de vista de la licencia más no de la voluntad de los copropietarios existe también el numeral 7 que habla sobre la destinación de los bienes y se requeriría para poderle cambiar el uso que está permitido en la licencia, adelantar una licencia de destinación porque no puedo yo cambiarle el uso al arbitrio de un residencial a una oficina o educacional tendría la obligación de irme a reformar la licencia porque los usos que están permitidos respecto a ese edificio lo determinan la misma licencia, pero ahí hay cuestiones que si pueden entrar a reformar en forma directa a la asamblea general de copropietarios 1 la destinación de los bienes comunes indicar cuáles son los bienes, cuáles bienes tienen carácter de esenciales y cuáles se le asigna a determinadas personas del edificio hemos hablado en otras charlas aquí en la revista propiedad horizontal que para poder generar los bienes comunes de uso exclusivo tendremos que irnos al artículo 22 y 23 de la ley 675 en el caso de parqueaderos que se maneje con un criterio de equidad que no sean bienes comunes esenciales que entren precisamente a manejar aspectos de aspectos que tengan que ver con la misma como propiedad y que no afecten los intereses de movilidad y me afecte a las unidades privadas, eso lo podemos determinar en una asamblea y no tendríamos que ni reformar una licencia si no queda al arbitrio siempre que se cumpla con los parámetros del artículo 22 y 23 de la ley en cuanto a los coeficientes y módulos de contribución obligatoriamente tendremos para lo que son los coeficientes, la ley en el artículo 28 establece en forma taxativa las únicas formas en que se puede establecer la reforma de los reglamentos, el cual los invito a que lo lean, pero en realidad consiste en que haya quedado mal aritméticamente de por no tomar un ejemplo se hizo la suma de dos torres y la los coeficientes dan el doscientos por ciento entonces estaríamos en un error aritmético, lo que se permitiría hacer una reforma de los coeficientes dos cuando hemos desafectado determinados bienes comunes de la copropiedad para volver los privados tres cuando hay una destinación específica y cuatro cuando haya extinción de una parte de las áreas privadas, lo que alteraría en un momento dado la calificación de esos coeficientes, la ley en el artículo 28 establece en forma taxativa no hay otra forma para generar el cambio de coeficientes como tal los módulos de contribución que si se refiere a la capacidad de uso y sectorización dependiendo de las áreas comunes estos pueden ser cambiados simplemente con el 70% lo que sí en realidad es la razón de casi todas las modificaciones son el reglamento interno y el manejo de los órganos de administración, es decir, cómo funciona la asamblea, cómo funciona el consejo, el comité de convivencia, si quieren elaborar otros comités cómo va cuál va a ser el reglamento interno aún en unos lugares los llaman manual de convivencia, pero es el mismo reglamento interno donde se generan unas normas de conducta que en una u otra forma afecta en la capacidad de dominio y ninguna disposición que se haga de cambio puede afectar precisamente la ley y lo dice muy claramente el artículo quinto que cualquier modificación o cualquier norma que se establezca contraria a la ley se considerará como no escritavotra de las modificaciones que podemos realizar en el reglamento de propiedad horizontal son cuestiones adicionales, hay propiedades horizontales muy especializadas, tomemos el caso dencementerios que están adscritos a la propia horizontal, zonas francas que recreen y casas que requieren una reglamentación adicional a la de convivencia si no del mismo manejo estas reglamentaciones para que tenga efecto ante terceros es obligatorio que esté dentro del mismo reglamento y por eso permite las modificaciones de las modificaciones reglamentarias para concluir en general podemos decir que los cambios sustanciales de los reglamentos de propia horizontal están en las afectaciones del derecho, las reglamentaciones, las sanciones para el poder que se cumplan dichas obligaciones, el debido proceso para la imposición de sanciones, eso es lo que podríamos entrar a modificar el reglamento de propia horizontal y que basados al artículo 46 numeral quinto debe hacerse con la aprobación del 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad, quiero agradecer muy especialmente a la revista propia horizontal por esta invitación y a todos ustedes por oír este vídeo

Requisitos e inhabilidades para pertenecer al consejo de administración en Propiedad Horizontal

Revista Propiedad Horizontal

Existe una sin habilidades legales y pueden existir unas habilidades

reglamentarias dentro de las inhabilidades legales existentes la propia horizontal tenemos obligatoriamente que irnos al artículo 53 de la ley 675 del 2001 donde obliga precisamente en el artículo 53 vamos a pasar acá para entrar a mirar en el artículo 53 manifiesta que para hacer dice los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrado por más de 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos tendrán un consejo de

administración integrada por un número impar de tres o más propietarios de unidades privadas respectivas o sus

delegados para entender esta figura tenemos que especificar que la ley 675 habla de tres personas dentro de los procesos democráticos de la propia horizontal 1 lo que son los propietarios, otros lo que son los representantes y otros los

que son los delegados el propietario es la persona que está en cabeza del título decir lo del certificado de libertad y tradición de

la propia horizontal, esa persona puede ser en un momento dado asistir a las asambleas como pertenecer al respectivo consejo de administración, otra figura es la de representantes que la trae el artículo 37 cuando hablamos de quienes pueden asistir a la asamblea general de copropietarios que dice que pueden asistir los propietarios los representantes y los delegados esa figura de representantes es aquella que yo le doy poder es decir es aquella persona que le he generado elaborado una figura para que me

represente en esa asamblea, pero si ustedes analizan el artículo 53 en ningún momento habla de que los que son miembros del consejo de administración son pueden ser representantes el artículo 53 solo me toca la figura de propietarios y delegados, pero quiénes son los delegados viene de la figura cooperativa imaginémonos un edificio donde tengan cinco mil unidades y mínimo en una asamblea de cinco mil personas sería imposible ni logísticamente realizarla entonces en este tipo de reglamentos lo que se utiliza es nombrar delegados para la respectiva asamblea entonces décimos este sector o estas torres primero se nombra un delegado para que representen los intereses de esa torre a la asamblea y se nombran los delegados y los delegados son los que hacen parte de la respectiva asamblea y por ende si tendrían también la facultad para hacer miembros del consejo de administración entonces sí hacemos el comparativo entre lo que habla en la ley 675 en el artículo 37 que es quienes pueden asistir a la asamblea que habla que son los propietarios, los representantes o los delegados y nos vamos al artículo 53 que es quiénes son los miembros del consejo y dice solo podrán ser los

propietarios o delegados vemos que él representa que la persona que está representando el interés dentro de las dentro de la asamblea no podría integrar e integrar el consejo de administración, podría integrarlo el que le dio el poder, pero en ningún momento esa persona podría ser parte del consejo

de administración para complementar otra pregunta que a

hecho en la revista propia horizontal que cuáles son las responsabilidades que tienen los miembros del consejo de administración tenemos que remitirnos en un momento dado de las prohibiciones que trae la ley 222 de 1995 como él el de autocontratar y una cantidad de figuras donde precisamente se generaría violar el derecho del colectivo esas son las prohibiciones legales que de quienes podrían ser miembros en un momento dado los consejos de administración, pero existen otras reglamentarias en los reglamentos de propia horizontal podemos generar un perfil para que se cumpla y unos requisitos adicionales vamos a tomar un ejemplo para ser miembro del consejo de administración no debe estar en mora no tener ninguna demanda contra

la copropiedad se habla de una persona no podrá repetir periodo de como miembro del consejo de administración puede haber ciertas sin habilidades creadas reglamentariamente, pero las legales solo se habla del artículo 53 de la ley 675 y en el ejercicio las establecidas en la ley 222 de 1995 quiero agradecer muy especialmente a la revista propia horizontal por esta invitación y a todos ustedes por hoy de este vídeo

Obligaciones LABORALES en Propiedad Horizontal

Revista Propiedad Horizontal

El tema laboral es muy importante en las copropiedades y muchas veces se ignora o se cometen muchos errores, hay obligaciones de material laboral en las copropiedades que resultan obligaciones directas de la copropiedad y hay otras que incluso son indirectas porque por ejemplo el contrato laboral no lo suscribe directamente la copropiedad más no por ello las obligaciones laborales resultan siendo ajenas o no, son importantes o no es una atención de la copropiedad a los copropietarios  además les debe atender les debe preocupar no solamente las obligaciones que recae en la copropiedad sino incluso también aquellas que eventualmente ellos van a resultar siendo perjudicados y ya lo veremos cuando nosotros hablamos de obligaciones directas e indirectas vamos a tomarlo principalmente desde el punto de vista de quien suscribe la obligación desde quien tiene la obligación puntualmente laboral cuando nosotros hablamos de una obligación directa de la copropiedad es porque es la copropiedad la que suscribe un contrato laboral con un trabajador sea el jardinero o sea el personal de aseo sea el que atienda las labores de piscina sea el cargo que requiera dentro de la copropiedad y que decida la copropiedad asumir esa obligación o hacer ese vínculo por medio de una vinculación de un contrato laboral a partir de ese contrato entonces tienen que surgir automáticamente una serie de obligaciones de esta naturaleza y que la propiedad no puede hacer oídos sordos o no puede desatender cuando la copropiedad tiene un vínculo laboral automáticamente se hace responsable y asume la obligación de pagar unos salarios que deben ser pagados a tiempo de dar un trato por supuesto respetuoso y dar un trato acorde a lo que se entiende, pues por las leyes laborales que no lleguen a recaer en situaciones como por ejemplo acosos laborales es respetar los horarios laborales y de la mano del pago de los salarios hay que decir, hay otra serie de obligaciones de carácter económico que normalmente, son las que más pesan las que más preocupan en las copropiedades y de estas obligaciones no son solamente el salario que se debe pagar cada mes o cada quincena como quiera que se halla acordado dentro del contrato, sino que también debemos atender que hay que pagar las cesantías que hay que pagar una serie de prestaciones sociales, una serie de aportes la seguridad social que no hay manera de que podamos evadir no solamente porque resulta incorrecto por el trabajador que merece ese pago oportuno, sino que además en el evento de incumplir también hay unas sanciones legales y hay unos órganos dedicados, pues a la persecución de ese cumplimiento por ejemplo cuando no sé paguen los aportes a tiempo de la seguridad social cuando no se paguen las cesantías a tiempo surgen unas una serie de demoras, surgen una serie de obligaciones que el de mañana pueden ser reclamadas por parte del mismo trabajador o incluso por una entidad del estado, cuando decíamos hace un rato que hay que respetar los tiempos, por una parte, son los tiempos relativos al horario de trabajo acordado y nosotros dijimos que el horario ordinario iba a hacer que trabajará el típico horario oficina de 8 a 11 2 a 6 hay que respetar esos horarios hay que respetar lo que tiene y que desde el comienzo se le dijo que tenía un horario en el intermedio de descanso para que fuera a almorzar y les disponía del horario tiempo y el cual no se le puede exigir un trabajo adicional salvo una situación es especial situación especial que además debe ser remunerada por supuesto y el tiempo de descanso también sin lugar a dudas recae en el tema las vacaciones todo trabajador tiene derecho a las vacaciones de ley y esas vacaciones hay que respetarlas puede ser que el trabajador diga yo no quiero descansar a mí me da plática, pero incluso la ley ha previsto que se le puede conceder un poco le gusto en eso, pero no del todo sí hay manera de tener parte de las obligaciones pagadas en dinero, pero lo cierto es que el trabajador siempre por cada año de trabajo merece un tiempo de descanso que no podemos saltar por más que las necesidades de la copropiedad sean inminentes que no haya un momento de descanso, pues para esa obligación tendrá la copropiedad que buscar una alternativa pensemos una empresa de servicios temporales que les supla esa necesidad o contratar a una persona durante ese tiempo a cualquier otro título y principalmente aquellas obligaciones directas recaen en todo lo relativo al trabajador, hay más obligaciones que bien yo podría categorizar también dentro de las directas, pero que no han directamente el trabajador ahora bien, pero que si responden al vínculo laboral y es todo lo correspondiente al sistema de gestión, es seguridad y salud en el trabajo, el empleador, que en este caso sería la copropiedad, debe mantener al día, debe hacer un seguimiento oportuno a todas las actividades propuestas dentro del sistema de gestión de seguridad y salud en el trabajo, otro de las obligaciones que en razón de esos vínculos contractuales, pues surgen y dan conocimiento la copropiedad, por otra parte, tenemos las indirectas, es cierto en las obligaciones indirectas podríamos pensar en esos vínculos que resultan indirectos, pero que también dan luz a obligaciones de carácter laboral cuando la copropiedad no contrata a alguien laboralmente, pero contrata a una empresa que a su vez tiene unos contratos laborales con el personal que va a facilitar en la prestación de servicio, pues este contratista tiene unas obligaciones y uno diría la copropiedad nada tiene que ver con ese vínculo laboral que tiene es el contratista con sus trabajadores, pero no es tan así realmente la copropiedad también debe velar porque el cumplimiento de las obligaciones laborales que sí es cierto tiene otro también está en el día porque eventualmente también podría llegar a considerarse como solidariamente responsable en el evento de algún incumplimiento de modo que muchas con propiedades en aras de cerciorarse de esos cumplimientos de las obligaciones laborales de su contratista con sus trabajadores han atendido, han pensado que una de las posibilidades, una de las soluciones para exigir que cumple que sea un buen empleado de este contratista, sea retener el pago de los honorarios o del pago que haya sido acordado por dicho servicio dentro de su contrato civil, pero digamos que si bien si es una solución pero también hay que tener cuidado una copropiedad no puede tomarse a la derecha atribución que desde el contrato no fueron contempladas no podría ser la copropiedad de esa retención sin siquiera notificarlo o más bien sin haber previamente acordado que esa iba a ser una posibilidad, es decir, si dentro del contrato con el dicho contratista no sé no se ve plasmo, no sé consideró siquiera que el primero tenía la obligación de estar al día con sus trabajadores, pero además que él contratante iba que en este caso en la copropiedad iba a cerciorarse o necesitaba que se cerciorará que sé demostrará el cumplimiento para poder hacer el pago, pues no tendría por qué generar esa nueva obligación sobre la marcha si es importante que lo tengamos incluso el ministerio de trabajo ya sé ha pronunciado sobre ello y en un concepto ha manifestado que no podría tomarse esa atribución, salvo que en el contrato previamente se disponga, es decir que no se hará el pago hasta tanto no se presenten determinados documentos, pensemos una cuenta de cobro, pensemos los soportes de los aportes a seguridad social o cualquier otra obligación que ustedes desde el contrato plantean como una obligación o una condición para poder realizar el pago mensual o como quiera que se halla contemplado en dicho contrato ahora les decía que también le debe importar a los copropietarios su obligación la obligación de los copropietarios es tan cierto, es decir uno no puede desligar completamente la figura jurídica la copropiedad a los copropietarios, pero es importante tener en cuenta cómo es que ellos participan hay una solidaridad sí, pero incluso también el ministerio del trabajo en un concepto ha esclarecido al decir que esta solidaridad no es jurídica, es decir, el trabajador al que no se le pagaron sus prestaciones sociales a que no se le pagó el salario y que tenga algún reclamo un reproche de carácter laboral no podría ir a demandar a cada uno de los copropietarios en razón de la solidaridad por dichas obligaciones, pero lo que sí es cierto este es que hay una solidaridad económica porque al final cuando el trabajador demanda la copropiedad porque no cumplió con las obligaciones laborales y sale la condena por determinado monto al final quienes tienen que asumir esa obligación de pago van a ser indirectamente los copropietarios, es decir, la obligación jurídica va a ser de la persona jurídica que suscribió laboral, pero finalmente esa solidaria económica como respuesta a esa obligación jurídica si va a ser de los copropietarios que cada uno de ellos debe meterse la mano en él bolsillo para participar en los gastos que en este caso es la obligación laboral por la cual se le condena o sé le reclama y básicamente eso es lo que debemos tener en cuenta tanto cuando suscribimos directamente el contrato laboral o cuando tenemos otros vínculos contractuales que de alguna manera indirecta también da al nacimiento una obligación laboral y con ello todas las obligaciones que emergen de dicho contrato muchas gracias

Lista morosos en propiedad horizontal

Revista Propiedad Horizontal

En esta ocasión hablaremos de las listas de morosos en propiedad horizontal lista de morosos que se refiere por voluntad del artículo 30 de la ley 675 a los propietarios de unidades privadas que se encuentren en mora de pagar la obligación de expensas comunes para hablar de morosos ya lo he sostenido muchas veces tiene que haber mora y cuando se están mora cuando no sé cumple una obligación dentro de un plazo determinado y donde debe establecerse ese plazo en acato al artículo quinto inciso décimo que es el que le sigue una vez termina el orden adoptado de ese artículo quinto la ley 675 debe estar continuidad en el reglamento

del propio a horizontal porque allí deben de ir todas las reglas que gobiernan la organización e igualmente en coordinación general artículo 29 de la ley 175 las expensas comunes se paran de acuerdo como determine reglamento de propiedad horizontal por eso digo que el plazo y la forma de pago debe ir en el reglamento de propia horizontal entonces la persona que se encuentre en mora siendo propietario el artículo 30 faculta lea esa herramienta el avisador para que confeccionen listas de estas personas que se encuentran en mora y sean fijadas en lugares no de alta circulación de visitantes a la copropiedad al conjunto edificio o condominio

es eso aquí yo veo de pronto una contraposición de intereses o leyes opuestas, siendo ambas de igual jerarquía de pronto una ley que habla de propiedad que es uno de los derechos fundamentales consignados en la constitución nacional, donde como propietario de una unidad privada en propia horizontal acepto las obligaciones que trae la ley, como pagar oportunamente las expensas comunes frente a otra ley que la ley de habeas data porque es que publican en lugares o listas que yo soy deudor moroso, pues es pregonar un estado sensible, una información sensible de mi personalidad o de mi patrimonio, hay una discusión de cuál primaria pero esto desarrollaremos en otras sesiones yo tuve que anotar que en la ley de propiedad horizontal también faculta tota de la herramienta en la lista de propietarios que adeuden expensas ordinarias en las actas de asamblea si usted mira el artículo 47 que se refiere a lo que debe contener una acta asamblea en concordancia con él artículo 30 dice que las actas de asamblea deberán contener la lista de deudores moroso la lista de propietarios que audenden de despensas comunes, pero también miren ustedes, como el artículo 39 de la ley 675 en su parágrafo segundo se refiere a que toda convocatoria debe llevar contener no anexar contener la lista de propietarios que adeude despensas comunes pero que se ve en la práctica muchos solteros que dentro de muchas copropiedades que me llaman a consultas domiciliarias y me asusto con unas pancartas a entrada listas de usuarios morosos aún en los ascensores yo veo que hay la habría o se está violando el área estata de la persona jurídica propia horizontal porque esa información si las expensas comunes son patrimonios en un artículo 33 34 de la ley 175 de la persona jurídica del propiedad horizontal resultado cabe pregunta la persona jurídica propia horizontal tiene patrimonio tiene intimidad, yo diría que sintiendo intimidad y entonces cualquier visitante cualquier invitada al edificio, pues se está enterando de la intimidad de la persona jurídica

miren ustedes ese juego por eso la ley y el desarrollo jurisprudencial donde la corte constitucional en varias sentencias vía tutela y aún de constitucionalidad habla de la viabilidad de la lista de autores morosos, pero en lugares no tan concurridos para proteger la intimidad de la misma conectividad que integra a la persona jurídica de propiedad horizontal en síntesis no estoy de acuerdo con colocar la lista de deudores morosos en sitios visibles y la forma no técnica de redactar los tengo un amigo que es muy elegante al hablar en el edificio se la colocan en sitios especiales y lo dice informe financiero de las distintas unidades privadas y sus propietarios frente a la persona jurídica propiedad horizontal, resulta que es mucho más elegante que llamarlo listas de deudores morosos pero existe una obligación de pagar las cuotas de administración

oportunamente, pero también existe una obligación de los órganos de administración en especial de la administración consagrada entre las funciones del artículo 51 de la ley 175, no recuerdo el ordinal, creo que el séptimo octavo de que han estado tienen las obligaciones de cobrar directamente a través de apoderado sin pedirle permiso a nadie las expensas comunes que se adapten y si la administración no ha ejercido pues también está mora ya para acá y si no pública y no cumple nada o normativa, pues también están mora y muchas veces he visto alegatos de abogados que me han sorprendido en varios juzgados del país donde existe una mutua compensación que según el código civil podría de pronto purgarse la mora seguiremos en otra ocasión con estas charlas con fondo jurídico net muchas gracias

¿Cómo y cuándo realizar convocatoria para Asamblea Extraordinaria en propiedad horizontal?

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bueno la asamblea extraordinaria establece el artículo 39 y en su segunda parte que me voy a permitir leer dice se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas urgentes del conjunto o edificio así lo amerite por convocatoria del administrador del consejo de administración del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad  una de las situaciones para hablar de una asamblea extraordinaria la ley establece unos requisitos que sea una necesidad imprevista o urgente de lo contrario no se puede citar a una asamblea de ninguna manera porque eso va a generar costos para la copropiedad es decir claramente el artículo 39 dice necesidades imprevistas o urgentes luego esa convocatoria que se realiza para una reunión extraordinaria debe manifestarse en la citación cuál es la necesidad imprevista urgente es gracioso cuando vemos que hacen asambleas extraordinarias porque me cayó mal los miembros del consejo entonces vamos a cambiar todos los miembros del consejo lo que no estamos generando comunidad si no estamos generando vándalos es como si a mí con porque no me gusta el presidente entonces yo el presidente de la república entre yo hago clic a una votación para sacar al presidente de la república es la misma falacia y mentira en un momento dado porque las asambleas extraordinarias para cuestiones que ameriten  una imprevisión o una urgencia cuáles son ellas se dañó los ascensores se dañó un transformador hay un daño que hay que entrar a solucionar hay quepedir una cuota extraordinaria para determinada cuestión problemas que están generando en la comunidad es decir existen miles de situaciones pero lo que hay que entender es que las asambleas extraordinarias no se citan al capricho o al garete si no hay que generar es un fundamento para poderla citar otra de las características dentro de la convocatoria de la asamblea extraordinaria es que deben tratarse puntos específicos puede tratarse 1 0 mil puntos pero los puntos que se van a tratar tienen que estar especificados en la citación y fundamentados en la convocatoria no puede haber proposiciones y varios porque es que era una asamblea extraordinaria es para definir punto o puntos específicos que necesitamos solucionar esa es otra equivocación de la gente que dice que en una asamblea extraordinaria sólo se puede tratar un punto no se pueden tratar varios puntos mientras estén uno justificado dentro de esas necesidades imprevistas urgentes dentro de la misma citación e entre la polémica porque esto sí hay una polémica doctrinal sobre con qué tiempo debe hacerse la citación a una asamblea extraordinaria y aquí vamos a encontrar diferentes autores unos que plantean 15 otros 5 días y otros dicen que no requiere tiempo específico voy a intentar esbozar los criterios y los diferentes criterios doctrinales que existen sobre esto unos plantean qué al analizar el artículo 39 que está integrado dentro de esto cuando hablamos de reuniones ordinarias dice que debe realizarse dentro de los 15 días corrientes y por tal motivo la reunión extraordinaria debe realizarse por tal tipo primera teoría la teoría que dice que debe realizarse con 15 días de anticipación como las reuniones ordinarias una segunda teoría y que es manejada más por criterios comercialice estás se remiten al código de comercio donde establece que para las sociedades comerciales las asambleas deben realizarse con un mínimo las asambleas extraordinarias deben realizarse la citación con un mínimo de cinco días de anticipación ese concepto lo han querido transmitir a la ley 675 teniendo la claridad de que las normas en colombia no son individualistas sino que son complementarias y es un criterio que podría ser válido pero yo quiero entrar a plantear que la ley no dice nada de términos al no generar nada de términos existe la tercera teoría y que tal vez la que yo me adhiero en ese escrito en esa situación que la ley el no ponerme términos yo no necesito imponer términos a menos de que el reglamento de propiedad horizontal me establezca que las asambleas extraordinarias deben realizarse con un tiempo de anticipación analicemos que las asambleas extraordinarias se realizan para cubrir necesidades imprevistas o urgentes pues tomemos el caso si se daño el transformador yo no puedo esperar mis cinco días ni quince días tengo que citar en forma inmediata para generar una solución porque si no yo estoy resolviendo el problema en un mes es el criterio mío y quiero dar claridad a la revista propiedad horizontal este es un criterio doctrinal del que le está hablando pero que existen otros conceptos respecto a esto en cuanto al listado de morosos y este de morosos la ley establece que para las asambleas ordinarias para las asambleas general de copropietarios debe anexarse listados morosos si no nos pegamos estéticamente a la ley tendríamos que decir que a esta citación tendríamos que anexar el listado en morosos pero cuando no vamos a analizar cuestiones financieras pues la norma también ha sido muy laxa y también sobre eso hay dos conceptos el que dice que se genera la exigencia de entrega del listado de morosos y los que opinan que el listado de morosos sólo se genera la obligación para lo para que son las asambleas ordinarias para mi criterio creo que se debe anexar el listado de morosos porque la ley establece que es para toda la asamblea general de copropietarios lo demás a nivel de la de las asambleas extraordinarias en realidad tiene la misma estructura de las asambleas ordinarias por qué razón porque tiene el manejo de hacer una instalación de la asamblea tiene el manejo de nombrar un presidente y secretario de hacer una verificación del quórum y de manejar situaciones de votación respecto a los puntos que se trataron como fundamento y un cierre específico de la asamblea donde después de firmada el acta por el presidente y secretario de la misma lo único que podríamos cambiar es lo que hemos dicho 1 la citación y 2 que los contenidos no pueden ser a la subjetividad de una comunidad sino que tienen que estar fundamentada a una necesidad imprevista y urgente quienes pueden citar a esa asamblea ordinaria lógicamente el administrador sobre eso creo que no tenemos ninguno pero la ley genera no  genera la alternativa de que puede ser el administrador el consejo de administración el revisor fiscal o el 20 por ciento de los coeficientes lógico a mi concepto es que los cite el administrador porque el que tienen la base de datos o si no se caería a la asamblea extraordinaria acordémonos que a la luz del artículo 51 numeral 2 el administrador es el que tiene el libro de residentes y propietarios al tener el libro de residentes y propietarios y al ser esto una información de carácter sensible por ereas data está en no puede suministrar la pero lo lógico es que lo cite el administrador por petición que haga el 20 por ciento por petición que haga el revisor fiscal por petición que haga el consejo de administración pero si el administrador hace caso omiso a dicha solicitud pues podría ser citada por cualquiera de estas cuatro personas porque la ley permite que puede ser citada por cualquiera de los cuatro pero en realidad sería una asamblea que sería muy susceptible de impugnación ya que al no citar a todas las personas en la debida forma las decisiones que se puedan tomar se pueden caer es conveniente que los administradores obren como gerentes sean receptivos y cuando se les solicite precisamente la citación a este tipo de asambleas las realicen porque se está dando para evitar que la persona jurídica entre en gastos y costos a nivel de abogados impugnaciones y el interés que se debe generar siempre es la integración de la copropiedad muchas gracias a la revista propia horizontal por esta invitación muchísimas gracias

¿Es posible sacar de la asamblea a un propietario violento en propiedad horizontal?

Revista Propiedad Horizontal

Doctor Martínez se puede sacar de una asamblea a un copropietario violento y pendenciero hay doctor Oviedo usted y sus preguntas capciosas así fuertes que sería sacar a un propietario que tiene derecho a estar en una asamblea a un residente a un locatario en mi opinión que sería sacarlo de la asamblea para mí sería una sanción y las sanciones según el artículo 60 de la ley 675 del 2001 deben de estar consagradas su descripción junto con sus sanciones  dentro del reglamento de propiedad horizontal veamos el artículo 60 de la ley 175 en principio su parágrafo lo primero que irá a decir el señor cuando la asamblea tome las decisiones no me salgo déjeme ver la norma donde prohíba que me debo salir que lo prohíba que me permiten sacar la violencia esto me hace recordar a alguien que para cautivar clientes promueve una asamblea violenta yo pienso que es violencia la violencia tiene bastantes interpretaciones violencia moral violencia física desde luego que una violencia física habilita para llamar a la policía porque lo más posible es que se produce daño en cosa ajena o se produce lesiones personales no he visto casos más que llegan hasta la muerte vi gente pronto y conozco asambleas donde participa la fuerza pública policía por llamado de la administración pero a mí se me ocurre que sacarlo porque simplemente estar  o proponente reiterativo o problemático no es posible declarar las personas no gratas va en contra del debido derecho constitucional del buen nombre y conozco infinidad de tutelas que protege el buen nombre obligan a la persona jurídica a propiedad horizontal que en la que en el fondo responde a rectificar la corrección declarar una persona no grata es una pregunta que en mi concepto debemos precaver y llevar en nuestros manuales internos manuales de procedimiento parlamentario que sanciones se pueden establecer respecto a esta persona reitero si es una violencia física inminente, pues se llama a la policía ahora si aquí se produce calumnia injuria y se atenta contra la dignidad de la persona que se debe acudir a denunciar esas conductas ante las autoridades pertinentes que de acuerdo a la ley de pequeñas causas hay jueces especiales para estas causas y juzgarán previo el debido proceso esto sin perjuicio de que al interior de la copropiedad exista las sanciones que pueda imponer el consejo, pero reitero esas conductas deben de estar previamente previstas en el reglamento de propiedad horizontal según el artículo 60 a la ley 675 y su palabra también podríamos acudir a colocar una querella ante la alcaldía por conductas contrarias a la convivencia independientemente depende cada caso pienso que de momento si la conducta es violenta, si la agresión es física, inminente y peligra la integridad personal y aún la vida del debido a un proceso es acudir a la policía y darle entrada a la policía, de luego que el código policía y las sentencias que regulan el código policía posterior a un código policía y su admisión dice que la policía podrá ingresar aún sin permiso alguno si se presume que adentro hay un acto que atente contra la integridad personal y la vida muchas gracias

Asambleas por derecho propio en Propiedad Horizontal

Revista Propiedad Horizontal

Amigos de propia horizontal, un cordial saludo una vez más gracias a dios por permitirme el dirigirme a ustedes para comentar en esta oportunidad sobre las asambleas por derecho propio tienen su fundamento legal en el artículo 40 de la ley 675 y yo diría que su complemento por subjetividad normativa en el artículo 429 del código de comercio colombiano para Andrés Martínez Díaz las asambleas por derecho propio son una sanción a las administraciones negligentes a las administraciones les obliga antes que no convocan oportunamente dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del respectivo periodo presupuestal a la primera asamblea general ordinaria del nuevo período así las cosas la ley menciona que cuando no es convocada la asamblea general dentro de la oportunidad esta se reunirá por derecho propio el primer día hábil siguiente esto nos trae la obligada necesidad la obligatoria necesidad de determinar de discernir en cada copropiedad en el reglamento del propio horizontal que es donde debe estar cuándo o de cuando a cuando va periodo presupuestar para la mayoría de personas jurídicas de propiedad horizontal el periodo presupuestal va del primero de enero al 31 de diciembre de cada año es decir coincide con el periodo fiscal, pero hay otras copropiedades porque el artículo 30 a si lo permite de que los reglamentos se establezcan las distintas normas y reglas que regulan la organización en concordancia con el artículo 5º inciso décimo y ahí algunas copropiedades que periodo presupuestar por aprobada el 1º de abril al  31 de marzo de cada período habría que mirar en cada caso cómo aplica, pues bien donde se reúne la asamblea general por derecho propio en el lugar donde siempre se reúnen y la ley dice a la hora de las 8 pm no necesita convocatoria pero la ley 675 deja un vacío y con que quorum sesióna con que quorum toma determinaciones por eso tenemos que ya los juzgadores o funcionales al fallar a resolver problemáticas acudir al principio de analogía o al principio en su  supletiva normativa a los doctrinanantes y llamar el artículo 429 del código de comercio donde se reglamenta que en materia de asambleas por derecho propio serán válidas con cualquier número plural de asistentes que se encuentren allí en la reunión y se tomarán decisiones con más de la mitad de las personas perdón de las acciones que ha aplicado a la propiedad horizontal son los coeficientes y si se va a tomar una decisión de esas que requieren 4 calificados necesariamente tendrá que acudirse a que la decisión sea tomada con más del 70% de los coeficientes de la copropiedad concluyamos las asambleas por derecho propio en mi opinión respeto las de otros ante evidentes, pero para mí es una sanción a la negligencia a la paquidermia y las administraciones que no convocan oportunamente y segundo sesión con cualquier número plural de coeficientes debidamente representados tomando decisión con la mayoría absoluta que es más la mitad de los coeficientes presentes

Dictamen con levantamiento de salvedades en propiedad horizontal

Revista Propiedad Horizontal

Como se presentará un dictamen con levantamiento de salvedades, un dictamen con levantamientos salvedades se da cuando en el primer periodo un revisor fiscal emite un dictamen con salvedades en el siguiente período otro revisor fiscal viene hacia la evaluación de los estados financieros y encuentra que cada uno de estos temas ha sido debidamente atendido, por lo tanto, en el segundo período ha sido el dictamen sin salvedades, pero como el período anterior fue dictamen con salvedades eso significa que tal cual en la salvedad que se haya colocado se debe incorporar en el dictamen del año correspondiente y se debe dar disposición que significa disposición que se copia la salvedad tal cual la emitida en anterior revisor fiscal y se le coloca si se ha levantado totalmente parcialmente o no se ha levantado en el ejemplo que estoy colocando y un dictamen  de salvedades en el siguiente período es porque lo hizo fiscal ha evaluado cada una salvedad emitida por el anterior revisor fiscal y la administración del tratamiento correspondiente, por lo tanto, aquí la recomendación para nuestros colegas contadores que ejerce como contadores fiscales en las copropiedades es que revisen los dictámenes del período anterior y verifiquen si han tenido salvedades, en el caso de que tengan salvedades se tienen que incorporar en el nuevo dictamen emitido por el nuevo revisor fiscal muchas gracias

Cambios en el dictamen del revisor fiscal en Propiedad Horizontal para el 2020

Revista Propiedad Horizontal

Bienvenidos en esta oportunidad queremos conversar acerca de la orientación número 17 que el consejo público de la contaduria público en el mes de agosto del 2019 esta orientación tiene que ver con los efectos de los cambios que se produjeron en la nía 700 son esta ni atiene que ver con el nuevo modelo del informe de auditoría que por supuesto es obligatorio para los progresos fiscales en Colombia para el grupo número uno, sin embargo, la orientación específica que son modelos para revisores fiscales de empresas que no son cotizantes en el mercado público barniz esto significa que es para el 99% de las compañías en Colombia que conlleva esta orientación lo que el consejo técnico de la contaduría pública persigue es orientar los contadores en definir de forma adecuada la presenta un informe auditoría y por supuesto la estructura que debe contener esta orientación en cada uno de los ejemplos se plantean 8 ejemplos conlleva a la estructura de un dictamen en calidad de red fiscal qué significa esto que tomamos el modelo que trae la 701 relacionadas con auditoría sobre los estados financieros y se le ha agregado los demás requerimientos que en el caso nuestro de acuerdo con el artículo 107 y sus siguientes del código comercio se elige en estos modelos que incorporamos un modelo de un dictamen sin salvedades o no modificado uno de dictamen con salvedades y en este segundo vuelo estamos incorporando algunos ejemplos que sirvan de redacción para que se puedan adaptar las salvedades de forma adecuada, considerando por ejemplo incumplimientos políticos con contables y errores en las estimaciones contables, limitaciones en el alcance e inadecuada revelación de los estados financieros entre otros hay otro estado financiero perdón otra opinión de los estados financieros relacionada con el estado financiero cuando es negativo tenemos un modelo de opinión cuando haya extensión de opinión en este último por ejemplo en el mercado es común que el auditor tenga que emitir unos casos, en particular una sesión de opinión y es común que el auditor o revisor fiscal emita una comunica, esto por supuesto es un tema que quedaría no ajustado los requerimientos normales porque una abstención de opinión requiere que auditores o fiscal emita la opinión correspondiente obviamente estructurado con la abstención de opinión tenemos otro modelo que tienen que ver con los dictámenes reflechados los dictámenes remitidos y estados financieros consolidados cuando la entidad y en este caso el receso fiscal está obligado, además del estado financiero separado emitió una opinión de los estados financieros consolidados, por tanto, lo que pretende el consejo técnico de la contaduría es abonar esfuerzos de tal manera que se mejoren la calidad de la información que emiten los contadores públicos y los revisores fiscales en calidad de razón fiscal en Colombia, muchas gracias

DIAN INTENSIFICA REVISIONES EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN LEY 603 DE 2000

Revista Propiedad Horizontal

Alerta, copropiedades, el pasado 15 de enero de 2016 la dian manifestó la intención de intensificar sus acciones de verificación y control respecto del cumplimiento de la ley 603 de 2000 donde establece la obligación de informar los administradores en su informe de gestión el estar cumpliendo con los derechos de propiedad intelectual y derechos de autor de los software que se están utilizando, los revisores fiscales en los dictámenes que presentan a las asambleas certifica que dentro del informe de gestión del administrador se explicó y se certificó que la copropiedad está cumpliendo lo establecido en la ley 603 del 2000 teniendo software legales actualmente las copropiedades están en un tiempo de transición cambiando el software que tiene por software que contengan las normas de información financiera que establece la nueva normatividad en materia contable, así que es tiempo de este momento verificar que estamos cumpliendo esa obligación legal, ya que la dian va a iniciar una ardua tarea de fiscalización y reportará a la fiscalía general de la nación las entidades no estén dando el cumplimiento a lo establecido en la ley 603 del 2000, esa misma ley le faculta a la dian para establecer sanciones hasta de 8 años cárcel por el incumplimiento con una sanción económica de mil salarios mínimos legales vigentes alerta con propiedad revisen su software, quizás el paquete contable que están manejando tiene la licencia, pero el Windows que contiene su equipo para poder manejar el resto de aplicaciones es legal

Está obligada la Propiedad Horizontal a implementar las NIIF/NIF

Revista Propiedad Horizontal

Dr. muchas gracias por aceptar la invitación nuevamente de la revista propiedad horizontal cuyo objetivo es llevar conocimiento a los actores en este momento especialmente a los contadores que hacen sus funciones como revisor fiscal o como contador y también Alos administradores que según establece la ley 75 en 2001 de sus artículos 50 y  51 en términos son responsables de información financiera de cada uno en las copropiedades en ese sentido doctor muchas de las preguntas que nos han llegado en la revista es obligatoria la aplicación de la ley 1314 en 2009 y los decretos reglamentarios para los grupos 2 y 3 donde se ubica la propia horizontal, ya que hay muchos comentarios que afirman que las copropiedades que específicamente las del grupo 3 no están obligadas a someterse a este nuevo régimen técnico normativo de la contabilidad bueno muchas gracias darle bienvenida a la revista propia horizontal y para otros como consejo técnico de la contaduría pública en este proceso de sensibilización y divulgación, pues obviamente nos interesa participar en este tipo de eventos en primera instancia quisiéramos comentar que con expedición de la ley 1314 del año 2009 absolutamente todas las personas naturales y personas jurídicas están obligadas a aplicar los nuevos marcos normativos, en este sentido no hay excepción cuando hablamos que apliquen los nuevos marcos normativos, las entidades tienen que hacer la clasificación ya sea en grupo número 1 grupos de dos o grupo número tres y tienen que iniciar los procesos de implementación de las normas en las fechas establecidas en los decretos han comparado a la propiedad horizontal l como una contabilidad de tienda tan simplificada tan rudimentaria que no es absurdo y es meterla dentro de este marco no térmico normativo cuando conocemos que el decreto 2649 no estaba tan lejos de lo que hoy es el marco técnico normativo entonces cuál en su consejo cuál es su recomendación a las personas jurídicas de la propiedad horizontal buena muy bien me mencionaba inicialmente que las propiedades horizontales tienen que clasificarse en el grupo uno, dos o tres, eso significa que es incorporar el nuevo marco normativo, ahora bien el grupo número tres no es una contabilidad basada en normas internacionales, si nosotros evaluamos los antecedentes del decreto hace referencia a que se toman normalizar normas internacionales y se creó una contabilidad simplificada, por lo tanto, esta contabilidad puede ser mucho más fácil que el decreto 2649 que fue establecido en el año 93, eso significa que en este caso nuestra recomendación es uno, hay que consultar las fuentes que son normativas y en este caso concreto de conservación y contaduría que es el organismo normalizado por lo tanto no hay disculpa para que las entidades digan que no se aplican las normas internacionales lo que tenemos que decir es que deben aplicar los nuevos marcos normativos y muy seguramente en el caso de apropiada horizontal estaría centrado en los grupos 2 y 3 es muy poco probable que hemos tenido conocimiento de que alguna propia horizontal aplicaría el grupo número uno, pero es muy poco probable que se aplique, entonces tienen que clasificar en grupo número dos que son de y para pymes que es el anexo número 2 del decreto 24 20 y tendrá que clasificarse en el grupo número 3 que es la contenida simplificada que hemos mencionado que está en el anexo número 3 del decreto 2420

¿Sanciones para contadores que no dictaminan bajo NIIF/NIF en Propiedad Horizontal?

Revista Propiedad Horizontal

Doctor que consecuencias hay para los contadores que certificaron y a los revisores fiscales quiere dictaminaron estados financieros vamos decreto 2649 cuando estábamos con el nuevo marco de la ley 1314 y su decreto reglamentario 24 20 ante la junta central de contadores y llegan muchas denuncias de contadores y yo creo que se les va a aumentar con esta práctica que se está haciendo ilegalmente y porque la verdad es que muchos de los contadores se sienten presionados por las asambleas porque dicen nosotros no estamos obligados y llevan un papel de un comentario que salió por las redes sociales que están negando esta aplicación y dicen mire no estamos obligados eso no hay que hacerlo, pero los estados financieros con el 26 49 qué recomendaciones podemos hacerle a los contadores a los revisores fiscales que se están viendo obligados a dictaminar de manera irregular qué consecuencias van a tener ellos ante la junta central de contadores en primera instancia conversar con los contadores públicos cuando él contador público este firmán los estados financieros sin enviar está certificando que está acelerando y las aceleraciones que la información implícita y explícita está contenida de acuerdo con los marcos normativos y esa situación no se estaría dando en este contexto, por lo tanto, si algún copropietario vea afectada la información que está entregando no corresponde, pues obviamente podría y de una junta central de contadores al tribunal disciplinario

y la probabilidad que haya obviamente en una apertura investigación al contador público es alta por qué porque la de 43 contempla que el contador público de responsable de aplicar los la contabilidad de acuerdo con los marcos normativos vigentes y como mencionaba anteriormente los marcos normativos vigentes hoy el decreto 24 20 y sus modificatorias en segunda instancia en el caso de revisor fiscal, él tiene un trabajo que tuvo que haber desarrollado durante todo el proceso durante todo el tiempo esto es que desde el primero enero del año 2015 debería haber aplicado en estado situación financiera, apertura y el haber velado porque la copropiedad hubiese hecho todo el proceso para la aplicación del marco normativo para bien servicios, todo el proceso de manera adecuada lo informó a la administración, a los consejos o al órgano competente y no tomaron las medidas adecuadas y el revisor fiscal ha de aplicar sus pruebas, consideran que puede haber impactos

importantes en el desarrollo y yo me refiero que impactos podrían llegar a tener, eso significa que él podría llegar a emitir un dictamen con abstención, esto significa que el contador público en calidad de esos fiscales no puede decir no emitió ningún dictamen con astipsion de opinión esto significa que el contador público en calidad con relación fiscal no puede decir no emito ningún dictamen al respecto 

tiene que darlo por escrito y obviamente aplicar las condiciones de informes financieros y en este caso poder reportar inclusive en las normas de segura miento información la unidad 700 y emitirá un dictamen con una excepción y ese dictamen con acepción es porque no aplicó los nuevos marcos normativos y que por supuesto al no haber efectuado en el ejercicio, pues es como cuál es el impacto que se originaría por la aplicación ahora bien cuáles pueden ser los impactos importantes que de antemano el consejo técnico de la contaduría se ha pronunciado en la orientación técnica número 15 en primera instancia el tratamiento del fondo de imprevistos es donde imprevistos, pues ya no corresponde a un tema de un pasivo porque claro la ley 6 75  se constituye Asia el fondo imprevisto con el 1 por ciento del presupuesto y lo que hacían los contadores era constituir un gasto contra la provisión correspondiente así exactamente entonces el pasivo ya no va porque no cumple la definición en el nuevo marco normativo que tiene que ser una obligación presente de un suceso pasado del cual me espero extender en el futuro en este momento no hay suceso pasado, por lo tanto, el nuevo marco normativo que considera que el fondo es un activo y en eso hemos sido reiterativos como consejo técnico de la contaduría ese fondo se debe constituir como fondo restringido por lo tanto cuando establece la apropiación de la cuota administración, pues todo va ingreso ejemplo digamos que la contabilización para de 120 mil pesos y le agrega 5 mil pesos de fondo de imprevistos 125 mil por lo tanto creará una cuenta por cobrar de 125 mil contra el ingreso de 125, pero cuando haya el recaudo habrá una cuenta general del banco por 120 mil y abren una cuenta restringida donde consigna los cinco mil entonces el fondo queda registrado específicamente en latín de tal manera que cuando se presente el imprevisto lo que hace la entidad es originar el gasto en el período que corresponda y utilizar el fondo restringido que se tenía ahora bien, asumamos que durante el proceso durante el año no se utilizó el fondo de imprevistos, pues eso significa que al cierre del ejercicio en el activo neto que debe tener la copropiedad debe originar una reserva que equivale a ese control imprevisto desde ese punto de vista si nosotros observamos eso es un ejemplo de los cambios otro ejemplo está relacionado con el tratamiento de las áreas comunes o sea de los bienes en algunos casos muebles o inmuebles que tienen desafectación con o sin desafectación que obviamente tienen que evaluar qué impacto tendría en la administración para efectos de registro estos ejemplos que acabo de mencionar pues podría conllevar a un impacto importante en los estados financieros de la copropiedad y por ello habría una diferencia entre la aplicación del decreto 2649 y los nuevos marcos normativos

NICC 1 y Código de ética del contador público bajo el nuevo marco normativo

Revista Propiedad Horizontal

Doctor conforme a lo establecido en el decreto 302 normas de aseguramiento de la información las mías nos dice ustedes que los revisores fiscales estarían obligados a practicar el NICC control de calidad número 1 y además el código de ética por favor nos pueden ampliar un poco más que prácticas debe hacer el revisor fiscal para cumplir con este requisito del NICC1 en primera instancia el código de ética no nos lo reemplazó el código ético de 43 hay un nuevo código de ética que está incorporado en el decreto 302 y la diferencia es que el código ético de 43 lo que hace es evaluar el comportamiento ético del contador mientras que el decreto 302 lo que establece son roles y responsabilidades en la función que desarrolle el contador público, por lo tanto, entre estas dos nuevas elementos están las salvaguardas y amenazas entonces cada vez que un contador vaya a prestar su servicio profesional ya sea en calidad auditor revisor fiscal tienen que evaluar qué riesgos podrían tener al prestar el servicio y entonces tienen que identificar qué amenazas tienen y automáticamente establecer si existen o no algunas salvaguardas entonces el

código de ética se aplica desde el momento en que el contador público presenta sus propuestas, servicios profesionales, en este caso a la administración, entonces ese código de ética tiene dos elementos importantes relacionados con ese rol que desarrolla y ahí, pues por supuesto están temas relacionados con honorarios, cierto tema relacionados con familiaridad en los casos que llegase a existir, pues obviamente la norma le ayuda a establecer qué amenazas

podría tener que por supuesto hay unos temas allí adicionales a los que contemplan los artículos 50 y 59 de la ley 43, entonces ahí está el código de ética, ahora bien en el tema del control de calidad, esta es una norma que debe aplicar el contador público en el desarrollo de su ejercicio profesional qué significa esto que cada vez que preste un servicio hago una evaluación integral de la aplicación del control de calidad y aquí queremos ser enfáticos no es el desarrollo de un

check list no es tomar A cumplió D no cumplió C cumple, ese es un programa que tiene que establecer el contador público en nuestras oportunidades y esto funciona, por supuesto los colegas contadores que desarrollan la función en las propiedades es que no tiene solamente un conjunto, sino que tienen muchos conjuntos entonces fácilmente podría un revisor fiscal tener seis o siete

conjuntos, por lo tanto, cuando la norma internacional dice firma de auditoría es como persona natural está haciendo una pequeña firma y lo que hace el control de calidad es que establece o el contador debe restaurar un programa en el cual debe definir cómo es que se va a capacitar cómo se va a actualizar en el recurso humano si necesita obviamente especialistas que le apoyen en el trabajo cómo desarrolla la documentación del trabajo de autoría esos elementos son los que conllevan a formalizar un programa de control de calidad entonces desde ese punto de vista al tener un tema de control de calidad, pues lo que está diciendo es evalúen si efectivamente tienen las competencias técnicas está actualizando

y el desarrollo del trabajo profesional no está haciendo de calidad de acuerdo con los requerimientos normativos de tal manera que cuando hablamos de control de calidad no es tomar el cliente y hacer la revisión que tenga todos los papeles es verificar que efectivamente cumplan con los requerimientos de planeación ejecución e informe que finalmente lo que tiene que verificar es que la opinión el dictamen que emite está soportado tanto en los procedimientos como en los papeles de trabajo y puede ser que en su programa de auditoría y en su programa de calidad establezca que si los ocho clientes que tienen este año hacia la medición exhaustiva de dos el próximo año otros dos y ese es un programa de calidad de control de calidad que debe efectuar estas cosas doctor es bastante difícil para los revisores fiscales, pues hay que iniciar la aplicación de esta nueva norma porque al estudiar al cliente como es una copropiedad por ejemplo que está haciendo el recibimiento de áreas comunes que está complicado y está dedicado a esas responsabilidades saber que el proceso está haciendo con todo el rigor de ley que el revisor fiscal tenga que informar y determinar que realmente se está cumpliendo con toda la normatividad que no vaya a poner en riesgo el patrimonio en la copropiedad fíjese que cuando taza unos honorarios de pronto no hay involucrado donde en esos honorarios los servicios de un profesional que le ayude a establecer un resultado para ese trabajo entonces con este nuevo marco de la NICC1, pero es importante que el revisor fiscal sepa bueno en que me estoy enfrentando cuál es mi responsabilidad hasta donde tengo que llegar y de pronto tenga que hablar con la copropiedad mire por este trabajo adicional hay un precio diferente, pero las copropiedades establecen unos honorarios de 500 mil pesos para un revisor que difícilmente le alcanzaría para pagar un experto en el tema de capital cátedra por ejemplo en los juzgados auditar los contratos específicos como es un contrato de recibimiento de áreas comunes o un contrato específico de obra, mantenimiento de fachada, en primera instancia el tema del control de calidad es un tema de desarrollo personal y profesional, por lo tanto, no existe, no es un trabajo que por supuesto se esté entregando directamente a la copropiedad este es un tema que cumplir el desarrollo de su decisión profesional por lo tanto esto requiere por supuesto preparación ahora bien cuando tú haces referencia al tema del pago de los honorarios la ley 43 es claro en el sentido que el revisor fiscal, en este caso el contador público en calidad revisó fiscal, pues de tasar a los honorarios de acuerdo con el trabajo importancia complejidad que tiene el cliente, o sea en este caso de profesión de la contaduría pública, es el que debe determinar por supuesto el valor de sus honorarios cuando tú haces referencia que lo establece la administración, ese es un tema que tiene que evaluar y eso es exactamente lo que me refería hace unos minutos al tema de salvaguardas y amenazas, si yo como contador público veo una amenaza en el sentido de quien está determinando los honorarios es directamente la asamblea o copropiedad en este caso con la asamblea de la copropiedad y consideró que esos órganos no están acordes con mi servicio, igualmente el esfuerzo, el conocimiento, la dedicación y todos los elementos que implican el desarrollo del ejercicio del revisor fiscal, pues a través del decreto 302 en el código de ética y si ahí hay una amenaza aplique la salvaguarda y ahora las salvaguardas la más fuerte por supuesto sería no aceptar el compromiso de revisión al fiscal en ese contexto porque, pues obviamente no está relacionado en la regulación con el esfuerzo que tiene que entregar el contador público de antemano lo que yo diría que es nosotros como contadores públicos tenemos que racionalizar y por supuesto que en el valor de los usuarios está incorporado el trabajo que conlleva la actualización del conocimiento y además que esté acorde específicamente con el servicio que se está prestando imagínense ahora con la nueva reforma tributaria la ley 1819 donde las copropiedades están ahora obligadas a tributar al régimen ordinario de 34% donde muchas copropiedades no quieren ni siquiera que se les cobre el IVA por el tema de parqueaderos y demás servicios de arrendamiento y el contador de estar permanentemente actualizada en materia tributaria porque tiene que estar presentando declaraciones a la copropiedad certificándolas y estos valores nos están cancelando las copropiedades y yo creo que este es una alerta para los contadores porque muchas veces aceptamos contratos en copropiedades que no pagan realmente el trabajo y la responsabilidad que nos está trayendo los marcos normativos y bueno en el tema adicional me podría referir específicamente al tema relacionado con la aplicación de los nuevos marcos entiendo por supuesto que este es un tema que el contador público y el revisor fiscal por supuesto deberían tener como participación profesional lo que diría allí es efectivamente lo que tiene que hacer contador público es evaluar el nivel de compromiso y el efecto que tendrían en la preparación para poder prestar el servicio o sea que nuestro llamado es él contador es el que fija su tarifa sus honorarios

¿Los contadores deben estar certificados en NIIF/NIF?

Revista Propiedad Horizontal

Doctor qué certificado se le debe exigir a los contadores que ejercen en mi propiedad horizontal luego de todos estos cambios del nuevo marco técnico normativo también con las NIIF y NIF en los nuevos marcos normativos fueron adoptados tanto los estándares de contenido como los estándares de auditoría y la posición del consejo técnico de la contaduría en los conceptos que hemos emitido es no hay una obligatoria de que con todo el público o el contador fiscal tiene una certificación específica por la aplicación de los nuevos marcos normativos y la razón cuál es que específicamente en el artículo 37 puntos 7 de la ley 43 del 90 establece los siguientes competencias, autorización profesional, el contador público solo deberá contratar trabajos para lo cual él o sus asociados o colaboradores cuenten con las capacidades e idoneidad necesaria para que los servicios comprometidos se realicen en forma eficaz y satisfactoria igualmente el contador público mientras se mantenga en el ejercicio activo deberá considerarse permanentemente obligado a actualizar sus conocimientos necesarios para su actuación profesional y especialmente aquel en el que los requisitos obviamente, afecte el bien común, entonces desde ese punto de vista no hay una certificación, eso significa que dentro del reglamento está el código de ética, tenemos que comprender por estar permanentemente actualizados, otra situación es que quien contrate el servicio quiere hacer una elección y por supuesto para efectos de determinar la calificación y darle una ponderación podría obviamente solicitar algún tipo de certificaciones eso ya sería obviamente responsabilidad de contador público efecto a la preparación y, por otro lado, queda abierta la disponibilidad que las propiedades horizontales obviamente definen cuáles son los requisitos y el perfil del contador público que quieren tener en calidades

Cómo debe hacerse el deterioro de cartera según las NIIF/NIF en Propiedad Horizontal

Revista Propiedad Horizontal

Doctor dentro de los cambios importantes que te dan un marco normativo es él aplicación el deterioro en la cartera antes con el 20 49 lo hacíamos con el 33 por ciento o el 5 o el 10 el 15 por ciento claro que entra en el decreto 2649 algunas copropiedades han sido bastante riguroso fuerte al establecer una política de deterioro como es que solamente se deteriorara la cartera en el momento que haya un fallo de juez que decrete que esa cartera no va a ser es incobrable porque el moroso al igual a prescripción y el juez se la otorgó en ese momento cuando haya un fallo del juez procederá a hacer el deterioro de la cartera estas copropiedades han trasladado en sus cuentas de orden a cuentas del balance el valor que los intereses y por supuesto, pues se ha incrementado con el ajuste que se hizo las cuentas del balance otras copropiedades han establecido una política deterior a la cartera cuando pasa de los 90 días ese deterioro es más permanente porque la copropiedad  no va a contar con esos recursos por la falta de pagos del moroso el tema del deterioro de las cuentas por cobrar porque realmente aquí es una cuenta por cobrar que se origina y se devaluará es respecto al riesgo directo y cuando todos hablamos del riesgo de crédito que es en la probabilidad que el copropietario no le pague la administración en esa evaluación tenemos que tener claridad que no es política contable aquí lo que se está definiendo es una estimación contaba entonces creo que hay que advertirle a los colegas contadores que aquí son 2 situaciones uno la política contable y la política contable en el caso del grupo número dos es costo amortizado en el caso del grupo número 3 es costo, pero el cálculo del deterioro es una estimación contable, por lo tanto, la estimación contable lo define la entidad y por supuesto en cada uno de los grupos grupo 1 grupo 2 o grupo 3 están los requerimientos para efectos de la aplicación para bien cuando tú mencionas que ellas de unas entidades que dependiendo hasta que el juez falle, pues en primera instancia hay unos factores y lo que dice la norma hay que identificar los indicios de deterioro y cuál es el primer indicio de deterioro que el copropietario no pago ay tengo que evaluarlo entonces en las copropiedades funcionalmente condicionales más tuvieron que haber evaluado la información histórica para saber cuál era el nivel de morosidad y que tenían los copropietarios entonces de ahí comienzan a construir su modelo para efectos del cálculo del deterioro o sea que no está mal que la entidad diga mire  yo considero que el punto límite son los 90 días y a partir del día 91 comienzas calculas deterioro sí y cantidad de acuerdos con las condiciones particulares de los pagos efectuará obviamente el nivel del deterioro ahora bien en el caso concreto del grupo número 2 lo que establece la norma es que debería definir el flujo de efectivo cuando lo voy a recuperar y traerlo a valor presente es el mecanismo para efectos para calcular el deterioro la otras circunstancias es que evalúen las condiciones que pueden estar afectando por supuesto los temas de deterioro como cuál la capacidad de pago entonces cuando un copropietario por ejemplo se queda sin trabajo cambia de trabajo cierto sale pensionada esos elementos son los que deben considerar por supuesto la administración en el conocimiento de los copropietarios para determinar cuál es el nivel de deterioro entonces eso significa que la incorporación al manual de políticas contables que por supuesto está entre la política y el deterioro hace parte integral de la política, pero aquí lo que estamos hablando es de la definición de la estimación contable, podrían existir varios requerimientos y un tema particular que podría ser que la entidad  dado que es con un punto en el cual se acumula de forma mensual, o sea pasa el primer mes cota de la administración segundo mes eso es tan rápido que muy seguramente podrían existir políticas que el ciclo normal de operación de la copropiedad sean cinco días cada cinco días o cada 30 días entonces fácilmente podría llegar a existir que yo determine como parte de la estrategia para el cálculo el deterioro que una vez transcurrido 30 días y no hay pago la primera cuota entre la anterior al ciento por ciento cuando llega la segunda cuota y no hay pago inmediatamente el 100 por ciento de la corte de tal manera que reflejen la realidad de lo que tiene una entidad contracción al pago de las cosas, ahora bien lo que refleja deterioro de alguna manera en la gestión de cobro de cartera por parte de los administradores, o sea que en la medida en que haya incremento del deterioro lo que le daría como información a los usuarios de prestación financiera es que la gestión de cobro no se está realizando de forma apropiada, por lo tanto, allí recordemos que los datos internacionales no conlleva únicamente a un cambio en las bases de reconocimiento y medición, si no también en los cambios procedimentales, qué significa esto que las entidades tienen que entrar a fortalecer los procedimientos de recaudo de esas cuentas por cobrar, por lo tanto, debían definir claramente cuando se envía a cobro prejuridico cuando inicia el cobro jurídico de la cartera que en la medida en que haya adecuados procedimientos y se ejecuten de manera adecuada el recaudo, pues automáticamente el nivel de deterioro de las cuentas por cobrar pueden disminuir

Qué pasa si se presentan y aprueban Estados Financieros que no estén bajo la Ley 1314 de 2009

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 Quisiera saber que pasa con las copropiedades que ya en sus 2 últimos años han aprobado sus estados financieros bajo el decreto 26 49 los contadores han certificado los estados financieros bajo el anterior marco 26 49 y los revisores fiscales han dictaminado sin salvedad los estados financieros bajo el marco de 26 49 que ya no está vigente en Colombia qué pasa con esos estados financieros tienen las copropiedades hacer una asamblea para poder presentarlos bajo este nuevo marco y aprobar sus estados financieros conforme lo establece la norma buena respecto a la pregunta tenemos que indicar que el artículo en decreto 19 410 del 71 denominado por el código de comercio en su numeral 3 establece todo comerciante tiene obligación de llevar contabilidad comercial a negocios conforme a las prescripciones legales que significa prescripciones legales hoy en Colombia está vigente el decreto 24 20 del año 2015 y su modificatorio incorpora los nuevos marcos normativos que están basados en estándares de información financiera, por lo tanto, como el contador y el revisor fiscal en primera instancia el contador público preparo el estado financiero bajo el decreto 26 49 y el revisor fiscal lo dictamino en esa misma consideración, pues eso significa que podría estar violando la ley al aplicar marcos que no estaban vigentes en su momento y esto a que conlleva es una violación ala aplicación de las normas de contabilidad, pues automáticamente las decisiones que se hayan tomado en la asamblea se pueden declara unificases y al declararse ineficaces eso significa que las decisiones tomadas por ejemplo sobre los excedentes no tendrían valides alguna

DIAN INTENSIFICA REVISIONES EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN LEY 603 DE 2000

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Alertas copropiedades, el pasado 15 de enero de 2016 la Dian manifestó la intención de intensificar sus acciones de verificación y control respecto del cumplimiento de la ley 603 de 2000 donde establece la obligación de informar  de gestión el estar cumpliendo con los derechos de propiedad intelectual y derechos de autor de los software que se están utilizando los revisores fiscales en los dictámenes que presentan a las asambleas certifica que dentro del informe de gestión del administrador se explicó y se certificó que la copropiedad está cumpliendo lo establecido en la ley 603 del 2000 teniendo software legales actualmente las copropiedades están en un tiempo de transición cambiando el software que tiene por software que contengan las normas de información financiera que establece la nueva normatividad en materia contable así que es tiempo de en este momento verificar que estamos cumpliendo esa obligación legal, ya que la Dian va a iniciar una ardua tarea de fiscalización y reportará a la fiscalía general de la nación, las entidades que no estén dando el cumplimiento a lo establecido en la ley 603 del 2000 esa misma ley le faculta a la Dian para establecer sanciones hasta de 8 ante cárcel por el incumplimiento con una sanción económica de mil salarios mínimos legales vigentes alerta copropiedad revisen su software quizás el paquete contable que están manejando tiene la licencia, pero el Windows que contiene su equipo para poder manejar el resto de aplicaciones es legal

¿Qué pasa si nadie se postula y no se elige Consejo de Administración en Propiedad horizontal?

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Revista propiedad horizontal puntocom donde hablan los expertos qué pasa si en la asamblea general de copropietarios no quedó elegido un consejo de administración nadie quiso postularse no quedó elegido nadie, bueno el artículo 53 de la ley 675 del 2001 establece que es obligatorio la existencia de consejo de administración en los edificios mixtos y comerciales que tengan más de 30 unidades excluyendo parqueaderos y depósitos los demás no se obliga de que exista consejo de administración la ley también es muy claro en manifestar en el artículo 50 y 51 que cuando el administrador es nombrado por la asamblea porque al no existir consejo de administración quien nombra el administrador en la asamblea general de copropietarios dicho contrato deberá firmarlo como sucede en muchos países latinoamericanos por parte del presidente de la asamblea general de copropietarios al no tener consejo de administración no es cuestión de pánico nosotros copiamos la ley 675 del 2001 del esquema societario donde hay una asamblea una junta directiva y un representante legal, pero el hecho de que no exista un consejo existen unas funciones y un seguimiento que puede hacer la misma asamblea y que en realidad no va a haber ninguna falencia en un edificio por decir algo de 10 unidades en residencial casi podríamos decir que no se justifica que exista consejo de administración porque el control lo hace las 10 unidades privadas que hacen parte del edificio o conjunto 

¿Qué tipos de impugnación hay en la Ley 675 de Propiedad Horizontal?

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Revista propiedad horizontal punto com donde hablan los expertos qué tipos de impugnación hay la ley 675 de propia horizontal al real hay 675 de 2001 tras dos tipos de imputaciones la impugnación de las decisiones por razón de la asamblea general de copropietarios y la impugnación por sanciones cometidas en la propiedad horizontal la primera la estamos hablando en el artículo 49 el cual dice que una asamblea puede impugnarse por violación de la ley o de los reglamentos no porque a mí no me gustan las decisiones que tomaron o porque haya una violación expresa de la ley o de los reglamentos en la propia horizontal en esos casos se puede entrar a impugnar las decisiones que se tomaron no las actas las decisiones y el código general del proceso cambio el plazo existente en la ley primigenia de la ley 675 antes sé utilizaba o se podía ejercer el derecho dos meses después de la publicidad del acto hoy la impugnación de asambleas debe realizarse entre los dos meses siguientes a la fecha en que se realizó la asamblea existe otro tipo de imputaciones que es la impugnación por las sanciones previstas en el artículo 58 siguientes que son las sanciones no pecuniarias es decir por comportamientos inadecuados o por violación del reglamento estas hay dos criterios encontrados y tengo que hablarlo dentro de esta charla una del pensamiento de que el código general del proceso amplió el plazo de dos meses a poder ejercer la acción respectiva en cuanto a la impugnación de este tipo de sanciones a los copropietarios o residentes, pero hay un criterio dentro del área de litigio que este artículo específicamente no se tomó en cuenta para dejarlo derogado el código general del proceso luego sigue siendo un mes a mi criterio el término de impugnación de una sanción de carácter no pecuniario sigue siendo los dos meses cuando se puede entrar a impugnar una decisión por una sanción de carácter y no pecuniaria cuando se ha violado el debido proceso cuando se han colocado sanciones inexistentes en el reglamento de propia horizontal o en la ley como lo trae el artículo 59 o porque no se tuvieron en cuenta los parámetros establecidos como es la contradicción como es el derecho a presentar pruebas en estos casos se puede entrar a impugnar lo que son las sanciones de carácter no pecuniario

¿Cuándo es pertinente que se implemente el modelo de asambleas de delegados?

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Revista propiedad horizontal puntocom donde hablan los expertos en el caso de asambleas muy numerosas por ejemplo edificios que tengan más de 1000 copropietarios 700 copropietarios se puede generar un modelo de representación por delegados para que los delegados asistan a la asamblea pongo un ejemplo por torre sí, claro es que la misma ley lo establece el artículo 37 dice que las asambleas estará conformada por copropietarios o sus representantes o delegados, pero veamos cómo se genera la figura de delegados tomemos un conjunto que tenga 49 torres 49 torres de 5 pisos entonces el reglamento de propiedad horizontal debe establecer el procedimiento y se va a ver un delegado por torre lo primero que tiene que hacer el administrador es generar por votación por torre, crea el sistema para nombrar un delegado por torre, el delegado que quedan por cada torre es el que asiste a la asamblea por los intereses de esa comunidad y de ahí se nombra el consejo de administración que es el que nombra el administrador la figura de delegados que nace del sector cooperativo está inserto en una forma muy claro en el artículo 37 de la ley 675 2001

¿Cómo se le puede cambiar el uso a un área común en propiedad horizontal?

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Revista propiedad horizontal puntocom donde hablan los expertos cómo se le puede cambiar el uso a un área común en una copropiedad buena lo primero que hay que entender es que la propiedad horizontal nace en una licencia, puede ser de construcción, de parcelación, de modificación y de ahí nace la licencia de visto bueno de la propia horizontal donde se determinan las áreas privadas como las áreas comunes en el reglamento de propiedad horizontal sé establecen para que es el uso si sé determina una zona para gimnasio pues esa es una zona para gimnasio no puedo volverla para la oficina del administrador a cambiarle el uso en forma arbitraria, pues sobre ese primer punto vale la pena analizar una cuestión, no es quien no se pueden cambiar los usos, pero el artículo 46 de la ley 675 del 2001 me obliga que para cambiarle él usó a un bien común obligatoriamente, tengo que hacerlo con el 70% de los coeficientes de copropiedad, pero bien en otra figura hay unos bienes comunes que son cargas urbanísticas y eso no puedo en un momento dado generarle un cambio de dicho bien común, tomemos el caso los aislamientos lo que son los parqueaderos de visitantes esos son cargas urbanísticas que yo no puedo cambiarle el uso porque cuando me otorgaron a mí la licencia me pusieron un requisito de unos parqueaderos de visitantes por decir algo por de tomar ese ejemplo para que los carros no se parquearan en la calle luego yo no puedo cambiarles él usó para destinárselo a determinados copropietarios porque estaría violando una norma que es de derecho público como en la misma licencia urbanística hay otra figura porque sucede es cuando yo en las áreas comunes quiero hacer adecuaciones o construcciones aumentando los índices de construcción para realizar dichas situaciones la ley 388 de 1997 me exige que tengo que hacerlo con el 70% de los copropietarios y adelantar la respectiva licencia de modificación ante la curaduría urbanas o las oficinas de planeación respectiva si yo no hago eso de la ley 810 del 2003 me encubro en un momento dado en sanciones urbanísticas que son sanciones muy altas y se cobran por metro cuadrado generando una responsabilidad directa al administrador que es el representante legal y del administrador por realizar dichas obras sin los requerimientos legales en conclusión podemos decir que sí se le pueden cambiar los usos, pero con los requerimientos mismos que trae la ley y que aquí lo explicamos

¿Se pueden arrendar parqueaderos en propiedad horizontal a terceros?

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se pueden arrendar parqueaderos en propiedad horizontal a terceros, hay que primero entrar a clasificar las clases de parqueaderos, hay cinco clases de parqueaderos que son los privados parqueaderos que son bienes comunes de uso exclusivo, los parqueaderos comunes, los parqueaderos de rentabilidad y los parqueaderos urbanísticos entremos a mirar cada uno, el parque de lo privado es el que yo tengo el derecho donde lo lógico es que yo pudiera arrendárselo a cualquier persona, pero encontramos en un momento dado en algunos reglamentos que tienen acordémonos que el reglamento es una forma de limitar el dominio el cual establecen que no se puede generar parqueos para arrendar parqueaderos a personas externas a la copropiedad sobre este tema hay algunos que plantean que se está violando el artículo del derecho a la propiedad establecido en la constitución nacional porque se le está quitando el derecho a la propiedad privada otros plantean que simplemente de reglamentar el uso no se está quitando el derecho de propiedad a la persona, entonces una persona que tenga un parqueadero privado pueda arrendar sé lo cualquier persona a menos de que existan los limitados en el reglamento de propiedad horizontal, ahora bien lo que son parqueaderos como bienes comunes que generalmente los encontramos en los conjuntos que no existe 1 1 parqueadero sino que los parqueaderos los administra la copropiedad y la copropiedad puede entrar a reglamentar dichos parqueaderos yo no puedo arrendar un parqueadero que no es mío luego la copropiedad podrá entrar a reglamentar el derecho y el uso de estos parqueaderos vemos en algunas asambleas que se determina que solo tienen derecho a parquear o como no hay parqueadero para todos ir solo pueden utilizarlo las personas que se encuentran al día en las expensas comunes de administración los bienes como parqueaderos como bienes comunes en la organización y la administración está en cabeza de la persona jurídica de la copropiedad encontramos en los bienes comunes de uso exclusivo establecidos en el artículo 23 de la ley 675 del 2001 en este se habla de que la persona tiene que hacer el mantenimiento, no puede darle un uso diferente de utilizar los parqueaderos para volver los depósitos  y además no hacer construcciones respectivas y pagar las compensaciones, pero que lo interesante de este artículo en su parte final dice que solo podrá haber bien en el caso de parqueaderos bienes comunes de uso exclusivo cuando haya parqueaderos para cada uno de los copropietarios no podemos hablar por el derecho a la igualdad que uno lo posea y otros no lo tengan, en cuanto a estos parqueaderos son también bienes comunes, una cuestión es que esté adjudicado al inmueble que yo recibo ese bien común de uso exclusivo, no el del propietario del inmueble es del que reside hay y luego ese parqueadero no se debe arrendar otra cuestión es que por debajo de cuerda muchos copropietarios utilicen este sistema para generar una renta dentro de esto, pero esta figura no es legal encontramos los parqueaderos de rentabilidad esto lo encontramos especialmente en lo que son los centros comerciales son aquellos parqueaderos que pueden ser urbanísticos pueden ser bienes comunes que se dejan exclusivamente que las personas que disfrutan de esos parqueaderos tienen que pagar una renta y tienen que someterse a las normas de parqueadero que establezcan las alcaldías municipales este tipo de parqueaderos están en cabeza de la persona jurídica no en cabeza de los copropietarios y existen los parqueaderos que son de carga urbanística como son los destinados para visitantes menos válidos que en realidad está prohibido realizar cualquier tipo de renta ni siquiera a los mismos copropietarios porque esta es una carga urbanística para el desarrollo y movilidad de la ciudad esos son las cinco clases de parqueaderos y luego solo podríamos hablar que lo único que se puede arrendar si no existe un impedimento en el reglamento de la propia horizontal son los parqueaderos destinados como bienes privados

¿Puede el administrador ofrecer servicios de administración, aseo y vigilancia en P.H.?

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Revista propiedad horizontal puntocom donde hablan los expertos puede del administrador ofrecer conjuntamente los servicios de administración, aseo y vigilancia, bueno para entender esta pregunta tenemos que irnos primero al artículo 50 de la ley 675 del 2001 el cual manifiesta dentro de las funciones que tiene el administrador es llevar la representación legal y la administración, de la misma manera el artículo 51 de la ley 675 numeral séptimo dice que una de las funciones que tiene el administrador es cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal, es así que la ley  no prohíbe de ninguna manera que el administrador conjuntamente ofrezca los servicios de vigilancia y de aseo, no existe ninguna prohibición legal a menos de que exista una provisión reglamentaria, es decir que en el reglamento de propiedad horizontal se establezca como una prohibición expresa que el administrador preste estas clases de servicios y la tendencia mundial es que el administrador cada día sea más integral en Colombia esta figura se ha visto un poquito frenado por las exigencias que tienen a nivel de las diferentes empresas a nivel del ministerio de trabajo y de la superintendencia de vigilancia y prestar los servicios de vigilancia el administrador tendría obligatoriamente que tener permiso por dicha entidad para prestar esta clase de servicios, lo mismo que para prestar servicios temporales se tiene la obligación de estar escrito ante el ministerio de trabajo, preste estos servicios y dar unas pólizas de garantías al respecto como puede verse, no es que sea tan fácil que un administrador preste toda la bandeja de servicios por los requerimientos jurídicos que se tienen al respecto de eso, pero no existe ninguna prohibición legal al respecto la única forma es que se diga en forma expresa en el reglamento dicha prohibición y que el administrador no puede hacer dicho tipo de contrataciones,  el administrador podría traer a un familiar para que este suministre los servicios de vigilancia o de aseo claro que sí ahí entra de la diligenciaban fenómeno que es más sociológico o social que jurídico yo contrato un administrador para que me presten los servicios en forma adecuada, pero no le puedo obligar con quién es la persona que va a prestar dicho servicio en Colombia por el mismo egoísmo que existe porque creemos que el administrador no se la puede ganar todas es que nosotros sectorizados eso lo ideal como se está haciendo en otros países juan Roberto es esa situación es que se está prestando los servicios integrales y van incluidos hasta el arriendo inmueble mantenimiento de inmuebles ya de unidades privadas es decir donde se está haciendo la contratación completa de una movilidad  de un edificio conjunto y la persona se encarga de administrarlo no solo las áreas comunes sino las mismas áreas privadas

¿Para qué está inhabilitado el Contador y Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal?

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Revista propiedad horizontal punto com donde hablan los expertos para que está inhabilitado el contador y el revisor fiscal en la copropiedad bueno las inhabilidades están establecidas en el transcurso de la ley tanto para contadores como para revisores fiscales voy a hacer lectura de algunas de estas situaciones que vale la pena anotarlas más que entrarlas a narrar dice el contador público no podrá prestar servicios profesionales como asesor empleado o contratista a personas naturales o jurídicas a quien haya habilitado o controlado en su carácter de funcionario público o de revisor fiscal esta prohibición se extiende por el término de un año a partir de la fecha de su retiro del cargo esto quiere decir que el revisor fiscal no puede generar contrataciones con la propia horizontal hasta después de un año de haber ejercido el cargo, esto está establecido en el artículo 48 de la ley 43 de 1990, hay otra establecida en el artículo sexto del decreto reglamentario 90-200 que dice ser acreedor empleado revisor fiscal o asesor de una empresa deudora de su matriz subordinada de los controles cooperados o asociados y haber sido dentro de los tres meses anteriores a su designación, esto es muy importante porque la ley de propiedad horizontal establece que la revisoría fiscal es obligatoria para lo que son los conjuntos mixtos y comerciales pero faculta en los residenciales que pueda ser un copropietario si este copropietario es moroso está entrando en una inhabilidad dentro del ejercicio del cargo como revisor fiscal, así la ley 675, autorice que un copropietario puede ejercer dicha función de la misma manera, tienen inhabilidades por ser cónyuge o compañero permanente o encontrarse dentro del cuarto grado de consanguinidad primero, civil o segundo de afinidad con los administradores revisor fiscal asociado o funcionarios directivos de la empresa, es decir el revisor fiscal no puede tener ningún vínculo de paternidad como el vínculo de parentesco civil como lo establece precisamente este decreto eso lo llevaría a generar una inhabilidad y el riesgo que la junta central de contadores le, genere una sanción por dicho comportamiento de la misma manera están inhabilitados el contador público está inhabilitado entonces estamos hablando de la parte de contabilidad y de revisoría fiscal cuando haya actuado como empleado en una sociedad o aceptar cargos son funciones de auditor externo o revisor fiscal de la misma empresa o de la subsidiaria dice o filiales por lo menos seis meses después de haber cesado sus respectivas funciones una de las sanciones que más recae en la junta central de contadores es cuando muchas veces en forma inocente el contador de la copropiedad leda por ser revisor fiscal de la noche a la mañana tiene que generar una interrupción de los 6 meses respecto a eso y hay que hablar sinceramente que existen muchísimas más sin habilidades y están saliendo por la situación que está en el país donde se le están generando unas exigencias no solo en los informes de revisoría fiscal tales como todas las que son las informaciones como los cambios de tarifa en las empresas de vigilancia todo este tipo de situaciones que generan comportamientos contrarios al ejercicio de la contaduría y la revisoría fiscal hoy en día se le ha querido dar tanto a la revisoría fiscal como la contaduría la función que verdaderamente tiene que ser unos labores de fe son unos notarios contables dentro de la propia horizontal y dentro de todas las empresas y el estado cada día le va a generar mayores de exigencias mayores inhabilidades y mayores controles, estos son los básicos que existen podrían enumerar más de 15 casos, pero vale la pena que los contadores entren a estudiar cada día más los requerimientos que está haciendo el estado para el manejo de dichas situaciones

Manejo de poderes en las asambleas de propiedad horizontal

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Doctor es legal o no ilegal impedir el derecho a estas personas que alegan poder entrar a la asamblea sin traer un poder por escrito doctora Lucena usted siempre con unos temas tan candentes en propiedad horizontal ley 675 tienen muchos vacíos entre ellos los de los poderes realmente la ley 675 del 2001 no nos dice nada de poderes por suerte la sentencia c 488 del 2002 de la corte constitucional para los servicios anteriores que no analice 175 que no hecho su adaptación de los reglamentos internos del artículo 86 de la ley, pues la revivió en cierta manera esos edificios revivió el decreto 13 65 del 86 donde en el artículo 26 en materia de propiedad horizontal ese decreto menciona que no se pueden otorgar poderes ni a los miembros de la junta directiva ni al revisor fiscal y que no se pueden representar en las asambleas de propiedad horizontal otros derechos distintos a los míos propios, si yo soy su propietario y de pronto soy administrador, no puedo recibir poderes de los demás, sino solo representar mi derecho ahora bien en materia de poderes y la modalidad en que se hace empieza una discusión muy tenaz en el país el artículo 21 49 del código civil que es mamá de la propiedad horizontal  el código civil consagra desde el desarrollo en las comunidades por eso digo que es mama el artículo 21 49 del código civil nos dice como pueden ser los poderes por cartas escritas o de escritura pública que pueden ser a través de cualquier tipo de documento que se pueda leer que cualquier adquisencia de una persona a que otra le maneje sus negocios por ella equivale a poder o cualquier medio inteligible que transfiera que nos da la idea de que una persona es tratarla el correo electrónico despacito eso no dice entonces yo entiendo que en el derecho a formar el derecho escrito aquí estamos acostumbrados a los abogados y ciertas personas donde las palabras vuelan de los escritos que dan poder escrito y con amplia facultad lo que se determina la facultad venidera operando, pero que hacemos que el derecho se transforma la tecnología ha invadido el campo el derecho el campo de las comunicaciones y lo paran leyes, pero vamos despacito los poderes pueden darse en distintas formas y eso es lo que queremos que modernizarlo sin interpretar los anilladores los presidentes de asambleas los secretarios de asamblea si usted mira el artículo 42 43 de la ley 675 que habla de asambleas no presenciales de asambleas con comunicaciones escritas la ley trae una palabra que es clave siempre que sé pueda aprobar por favor siempre que sé aprobar entonces yo pienso que los distintos poderes distintos en las distintas formas de expresión pueden ser válidas siempre y cuando se pueda aprobar por eso esas personas que ahora Comenzó a desarrollar software para nuestras asambleas es bueno que estén al tanto de leyes como la ley 527 de 1990 y su desarrollo posterior que es la ley de las TIC técnicas de la información y la comunicación yo pienso y perdóname soy hereje de pronto me llaman ha sido muy adelantado infundado que un poder sé puede hacer a través de un correo electrónico al igual que una convocatoria qué se puede hacer verbalmente a través de una llamada telefónica a través del celular porque no si es que el artículo 21 49 repito del código civil dice que los poderes pueden ser verbales, entonces yo pienso que con la ley de tecnología el avance se puede dar, pero acuérdese de las palabras que le traen siempre que se pueda aprobar entonces cómo Llegamos al momento histórico que estamos viviendo y desarrollamos la forma de probar algo en material de correo electrónico aparecen las firmas certificadas, entonces yo puedo por ejemplo enviar la convocatoria a una asamblea y aun el acta de una asamblea y aun el poder cierto por Correo electrónico siempre y cuando se logra demostrar o sé certificar de donde salió, quien lo vio, la fecha que se vio y que cuál era el destinatario y se certifica que lo recibió no te olvides y posteriores volvamos a la usanza y volvamos al costumbrismo, yo sí pienso que se puede dar el caso del caballero que a lo mi hija como le parece que estoy aquí en la puerta de la entrada a la asamblea y el pingo ese de la asamblea del presidente ese y la administradora me desconoce aquí que somos de la propiedad del nombre central ahí se la paso para que le dé poder verbal y que le diga que yo sí tengo poder a nombre suyo si usted figura únicamente la escritura ay sela paso si la señora le da poder yo considero que es válido porque existe poder verbal ahora tenemos que pensar como modernizamos y como colocamos estos procedimientos de acuerdo al artículo quinto de la ley 675 después del ordinal octavo cuando este termina como colocamos las distintas reglas como modernizamos los reglamentos para que tengamos un fundamento estatutario ahora allí lo que yo llamo y mis profesores llamaban antes santanderistas yo no estoy diciendo santanderinos estoy diciendo Santaderistas que es una vertiente para que en parodia que entre más sellos y estampillas tenga un documento más validez tiene eso ha cambiado la modernización de descongestión la simplificación de trámites la buena fe la conducta doctora la conducta que presume la buena fe que consigna la constitución nacional de molo por balido debemos formar un documento que nos presente la persona allá esa persona si no se está induciendo a un fraude procesal con estados en ser un engaño y tendré que probarlo vea usted que hay son conceptos distintos a los que yo sé que me van a llamar las personas, pero estoy adaptándome, estamos modernizando a ahora si esa persona no es propietaria el mismo código civil consigna la agencia oficiosa que es una figura muy conocida a los abogados, pero que desconocen el común de los administradores y de la gente de propiedad horizontal y es que una persona gestione un nombre de otra actividad alguna gestión si el hijo entra a la asamblea y dice yo vengo representación de mi mamá porque ya está fuera del país vengo representación soy un agente oficioso de mi mamá porque no escucharlo presumámosle la buena fe y de acuerdo al código civil él tiene 30 días posteriores para confirmar ante la administración que si se tratara de un poder de confirmar la agencia que fue en el oficio del agente oficioso a la agente calidad oficioso tienen ahora si no es recusado si otras personas y se entienden aquí ciencia que consigna el artículo 21 está mente queridos amigos querida doctora la ley de propiedad horizontal merece una intervención yo siempre propuesto del sistema nacional de propiedad horizontal y combinar las normas distintas cerca de 52 que han sido posteriores u otras concomitantes a la ley de 175, pero que tienen aplicación a la actividad de administrar la propiedad horizontal creció sus destinos más del 70% de los inmuebles de Bogotá están sometidos a propiedad horizontal sin contar los centros comerciales parte de esa realidad según el censo inmobiliario del año 2018 que los invito a que consulten en internet quiere decir que la propiedad horizontal sé creció en una infinidad de destinos, en una infinidad de aplicaciones y tenemos que actualizarnos y actualicemos nuestra norma de toda la lente de propiedad horizontal  Doctor, antes de terminar queríamos preguntarle muchas copropiedades que tienen por costumbre cerrar la puerta a una hora determinada antes de empezar la asamblea y luego que cierran la puerta, ya nadie más puede venir a registrarse y, por tanto, van a tener derecho van a estar obligados a pagar su sanción esta práctica de presionar para que la gente llegue cumplida ala asamblea y poder iniciar con tiempo y poder completar su quorum es legal si yo conozco infinidad de conjuntos que vende miedo que impone indisciplina pero que no se preocupen por educar, por concientizar, por crear la cultura del debido proceso del derecho parlamentario en mi opinión estoy hablando es que yo soy propietario yo tengo derecho el señor administrador el señor revisor fiscal son personas son su patrono es la persona jurídica de propia horizontal donde yo soy parte y donde respecto al edificio es mi propiedad en proporción al coeficiente porque me van a privar el derecho de participar el derecho de tomar decisiones porque la participación es un derecho fundamental consagrado en el artículo 40 además, se protege la propia horizontal y si por el alcance por algún suceso un retraso un trancón de eso de la ciudad de Bogotá no pudo llegar porque me van a impedir el acceso a entrar simple y llanamente el sistema hoy en día moderno indica que a tal hora que tal Que me diste en quorum no se puede tomar la decisión porque faltan yo pienso que esas también pensamos en culturizar a las personas, pero doctora quiero decirlo como docente que son identifico personas e intereses en ciertos órganos de administración ya sea ​​administrador ya sea próximo administración no en todos sino en algunos escasos en que no o sea que se culturicen las gentes en propiedad horizontal, eso hay que terminar esas barreras, un pueblo ignorante deseando un amigo grande, será siempre un pueblo esclavo y un pueblo que conozca la cultura de vivir en propiedad horizontal, que conozca sus derechos y sus procedimientos va a optimizar la gestión administrativa Doctor muchas gracias

¿Qué se puede hacer cuando se disuelve el quórum en asambleas en propiedad horizontal?

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Iniciaron la asamblea y como pasa en muchas copropiedades el solo aprobar el orden del día se les ha llevado cinco horas porque quieren meter puntos adicionales al que fijó en la convocatoria y tengo ese caso una asamblea que demoro 7 horas y no alcanzaron a aprobar los estados financieros no alcanzaron a

aprobar su presupuesto y no alcanzó el tiempo las 7 horas para hacer las elecciones de consejo de administración, revisión fiscal y comité de convivencia, así que la asamblea hacia las 8 del 11 de la noche fue suspendida por falta de quórum, la asamblea la continuaron el miércoles siguiente sin hacer una nueva convocatoria este tiempo fue legal doctor estas elecciones y aprobación de estados financieros tres días después sin hacer una nueva convocante, habiéndose terminado la asamblea del sábado sin un quorum varias cosas para tratar, primero afirma usted que se llevó más de siete horas en el punto de aprobar el orden del día, pues si es insólito el caso, pero el derecho parlamentario modelo trae la posibilidad en el punto de lectura debate y toma de decisiones del orden del día que sea una oportunidad para que los asambleístas induzcan los puntos en la propuesta inicial de convocatoria por parte del administrador que las incluyan allí para que la asamblea decida si va o no va en esta asamblea por eso el procedimiento parlamentario moderno no está de acuerdo con el punto final de proposiciones y barios porque mucha gente los intereses en las asambleas hacen de que estás en el arte de que venga una de segunda convocatoria que sesión con cualquier número y que ya a altas horas de la noche se saque propuestas debajo de la manga, cuando ya nadie esta se ha retirado y las apruebe con cualquier cosa, entonces esta parte en que usted menciona de que el orden del día se llevó un tiempo de la discusión, pues yo la considero que es una oportunidad donde yo sí quiero que se trate de un tema lo puedo proponer para que se incluya y en la misma asamblea con antelación a su vez a su desarrollo yo conozca que se incluyó con o no se incluyo ahora pasemos a otro aspecto las asambleas generales ordinarias se pueden suspender sí o no la ley 675 el 2001 no menciona nada tenemos que acudir nuevamente a la figura de la subjetividad normativa y el artículo 430 del código de comercio que reglamenta las asambleas de acciones ministras o de socios en las sociedades nos consigna de que para suspender una asamblea debe someterse a votación y debe aprobarse con el 51% de los coeficientes que asistan de modo tal que una asamblea no se puede suspender por más de 3 días, su suspensión está supeditada, bueno repito aunque en la misma asamblea antes de suspenderse se voté la decisión si se suspende por 3 días doctor, pero en este caso ya no tenían el 5+1 ya no es la norma en el código de comercio menciona de los asistentes ahora es que hay muchas cosas que analizar en su pregunta para que las personas que nos están mirando, pues aplique en la cada caso concreto ahora se podrá suspender la asamblea por más de tres días hasta treinta, pero siempre y cuando estén representadas la totalidad de los coeficientes en la toma de la decisión de suspender la asamblea no sé si fui claro donde está representado de la totalidad ciento por ciento de los coeficientes me entiende usted como no quiere entonces la asamblea que usted me menciona en mi opinión ha terminado lleva su acta de acuerdo al artículo 47 es el presidente un secretario los cuales darán fe de acuerdo nuevamente repito a los círculos 47 de lo sucedido de las decisiones que se adoptaron hasta el momento en que fue suspendido ahí se acabó analicemos otro caso el quorum usted tiene que tener claro a la persona que nos escucha tiene que tener claro si se trata de una asamblea general ordinaria de primera convocatoria o de segunda convocatoria si es de primera convocatoria para que delibere siempre tiene que tener de acuerdo al artículo 45 de la misma ley 675 del 2001 tienen que tener en primera convocatoria más de la mitad de los coeficientes de la copropiedad que estén presentes en la reunión o debidamente representados más de la mitad para decidir en sí realmente es decir 50 0 puntos 0 0 0 0 0 1 ya es más de la mitad eso que dicen que el 51 o la mitad más uno no aplica el artículo 45 nos dice más de la mitad de los coeficientes, pero cuando se bajó de ese porcentaje perfecto yo tengo mis críticas desde luego que es bienvenido, el trabajo bienvenido que sé generen programas software para las asambleas qué bueno que estén formados con un experto en procedimiento parlamentario que se desarrolle un programa o un software que nos indique que quorum hay en la asamblea de inicio que quorum se va incrementando o se va disminuyendo y que vaya apareciendo en pantalla si alguien va solo por firmar ese no es el ejercicio es estar presente acudir a la situación de las asambleas y permanecer dentro durante todas las áreas, pero muchos doctoras muchos para evitarse tal multa para firmar un acta quien afirma en un registro ilegible que no se sabe si fue propietario ni nada firman y se van a ver la novela verdad quiero contarle que esta asamblea se modernizó contrató los servicios del sistema de quorum el sistema electrónico entonces controlaban permanentemente el quorum como era de primeras convocatorias son goteras de primeras ocasiones al momento en que el quorum desciende de menos de la mitad si de coeficientes entonces inmediatamente se acabó la asamblea sé declara fallida por falta de corte, pero no así en los casos de asamblea general ordinaria de segunda convocatoria porque allí se cerciora en cualquier número plural de coeficientes que estén presentes o debidamente representados entonces en este ejemplo que se sucede mucho en la propiedad horizontal en esta época que suspende en la asamblea y la siguen a los tres porque se le acaba el quorum creo que están actuando de manera ilegal en la aprobación de las decisiones que toman como en la fecha de segunda convocatoria no me confundan la segunda convocatoria que es otra figura es muy distinto a la suspensión o sea que ellos habían podido seguir el día miércoles como segunda convocatoria él debió ser o debe ser es que cuando vieron que se bajó el quorum, se declara fallida o se somete a votación que estaban muy cansados antes de que se acabara porque ya era alta, ahora la noche había cansancio, pero miren lo que vivía en mi concepto, lo que ver sí señores asambleístas llevamos siete horas de desgaste y tenemos que dedicar otras actividades cada uno propongo que se suspenda la asamblea hay más de la mitad para dentro de los tres días siguientes aplicando el artículo 430 del código de comercio que se suspenda si lo aprueba más de la mitad se lo aprueba el 51% de los asistentes se hubiera suspendido hasta tres días como no se hizo para mí, en mi opinión quedó suspendida, quedó terminada, pero con la asamblea y que debe hacerse volverse a convocar a la segunda asamblea la segunda asamblea general ordinaria aquí sería con quince días si para desarrollar los siguientes puntos que no fueron tratados que son generales que no fueron tratados en la primera asamblea general ordinaria por falta de quorum y si en esa primera convocatoria no hay quorum, entonces si se van a la segunda y van a sesionar con el número de copropietarios plural que exista querido de doctora la asamblea de segunda convocatoria es un aspecto distinto descrito en el artículo 41 de la ley 675 es 2000 para mí para 3  días la asamblea general de segunda convocatoria está reglamentada en el artículo 41 base y tiene un soporte tiene analogía con el artículo 429 el código de comercios para mí es una sanción para aquellos propietarios o delegados que negligentemente no asisten a la asamblea de primera citación, de modo tal que si no van a la primera no se puede quedar la persona jurídica amarrada en la ley o que a manera de sanción se desarrollará dentro de los tres días siguientes una nueva asamblea así lo dice la ley 675 por favor miren una nueva asamblea que va a sesionar con cualquier número plural de coeficientes es que asistan sus propietarios, sus titulares o debidamente representados allá ya no altera la mitad más uno allá es con los que quieran ya empieza a sesionar y se toma la decisión con más de la mitad de los presentes, aceptó las decisiones que requieren quorum calificado indicado en el artículo 46 de la ley 675 que esas, si no hay ese número no solo de asistentes más del 70 por ciento de deficientes que existan, entonces no podrás tomar decisiones de aquellas que se anuncian en el artículo 46 de la ley 675 del 2001

¿Cuántas asambleas ordinarias se pueden realizar en el año en propiedad horizontal?

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es muy generalizado en los factores de una propiedad horizontal es decir que solamente se puede hacer una asamblea ordinaria en el año si esa es la concepción de muchas gentes que no leen con profundidad el significado de la norma la ley de 675 de 2001 en el artículo 39 nos dicen que asamblea general ordinaria es aquella que se realiza por lo menos una vez al año vea usted nos está diciendo en muy claro en asamblea general ordinaria puede haber varias en el año la segunda en el año la tercera asamblea general o cuantas se necesiten y no desgastar la figura de la asamblea le tengo una siguiente pregunta entonces doctor y una asamblea que la hace que sea ordinario perfecto es un excelente pregunta el artículo 39 nos menciona que la asamblea general ordinaria en la que se encarga de los asuntos generales de la copropiedad y de la persona jurídica de propiedad horizontal entonces la asamblea general ordinaria en la que se encarga revisar las cuentas del ejercicio anterior de mirar con los estados financieros puedes proyectar el presupuesto del siguiente periodo presupuestar de nombrar cargos de tratar es de nombrar el consejo de administración en caso de que exista el comité de convivencia aunque el comité de convivencia por virtud 38 parágrafos de la misma ley puede ser delegado su nombramiento al consejo de administración en síntesis la asamblea general ordinaria a la que se encargan los aspectos generales que tiene la organización o la copropiedad o la persona jurídica dentro del periodo presupuestario, entonces íbamos a hacer una segunda o tercera asamblea ordinaria, tendríamos que tratar temas como estados financieros informes de gestión, nombramientos o aprobación de presupuestos, necesariamente tendría que tener estos puntos para poder ser llamada ordinaria innecesariamente si no aspectos generales es que yo quiero hacer un énfasis con usted o tal vez una diferenciación que consignan la misma ley 675 en el artículo 39 allí nos dice que asamblea general extraordinaria es para tratar asuntos urgentes e imprevistos hay que analizar profundamente y esto va para los señores jueces, para los señores y revisor de fiscales, para los mismos administradores y los miembros del consejo, cuando citar a una asamblea general extraordinaria que la misma norma nos dice para asuntos urgentes e imprevistos es supurativo no es distintivo cuando digo supurativos que van unidos van matrimoniados urgentes por ejemplo algún siniestro o algún suceso de la naturaleza que efectúa el conjunto de edificios y se necesita su reparación inmediata porque estaba en la póliza de seguros y por supuesto fue algo imprevisto entonces es urgente porque no pueden funcionar la persona jurídica el suceso que pasó con las consecuencias de su suceso es urgente y fue imprevisto, pero vea usted por ejemplo la manía por la usanza que tienen muchas personas jurídicas de propiedad horizontal en sus senos en los propietarios de no presupuestar los mantenimientos no de día a día sino los periódicos entre ellos por ejemplo en la impermeabilización de fachadas y la impermeabilización de cubiertas y entonces no los presupuesta 3 4 o 5 años y cuando ya vienen las inclemencias de una época invernal cuando ya ven y sienten el cuchillo en el cuello el filo del cuchillo en el cuello porque hay obligaciones y mutaciones y que se alista a internalizar fachadas y cubiertas entonces otra extraordinaria, pero por dios eso no era previsible sí llego a ser urgente por falta de hacer un presupuesto de inversión presupuesto de mejoramiento no proyecta para él respectivo periodo presupuestal si no un proyecto de inversión a 2 a 3 a 5 a 10 años porque ahora venden productos para todos los momentos de impermeabilización entonces esto lo llevamos a cuota extraordinaria nos llevamos a asamblea extraordinaria cuando el asunto que se va a tratar pudo ser previsible ahora toca ver qué tanta urgencia lo que yo quiero que me entiendan mi doctora es que las asambleas generales ordinarias tratan los aspectos generales del periodo presupuestal y las extraordinarias fue para el espíritu del legislador fue para asuntos para tratar asuntos urgentes e imprevistos unidos si usted va a tratar otros temas como el que le acabo de comentar o poder otros temas, pues yo no veo por qué no convocar a la segunda asamblea general del año que nos abre compás de tratar más temas ante eso, pues sabemos que para una asamblea ordinaria se debe convocar con los 15 días como ya lo mencionó usted, pero para una asamblea extraordinaria con qué tiempo se debe convocar en la ley 675 no establece unos términos, pero el artículo 39 de la ley 675 establece la extraordinaria concretamente con qué tiempo no obstante artículo 30.000 aunque toda convocatoria entonces por sustracción de materia al aplicar ese término toda convocatoria, pues cobijaría las extraordinarias no obstante, pero no tendríamos si es urgente algo imprevisto tener 15 días para convocar no obstante si usted mira el artículo 39 al tratarse de asambleas generales ordinarias nos dice que debe hacerse en la fecha y oportunidad que determine el reglamento entonces en la fecha en las ordinarias nos están dando una primera opción de acudir al reglamento pienso que se puede llevar al seno del reglamento de propiedad horizontal no al manual de convivencia otro puede resultar que en casos urgentes e imprevistos se pueda hacer con menos tiempo no obstante el artículo 49 creo si no me equivoco del código de comercio establece que en materia de sociedades se puede convocar con cinco días de anticipación siempre y cuando los asuntos que se vayan a tratar en esa asamblea extraordinaria no tenga que ver con balances ni cuentas allí tendríamos un tiempo más reducido por la teoría de la subjetividad normativa y por aquel artículo que están todos los reglamentos de propiedad horizontal casi todos porque abran unos que no lo tienen que decir este conjunto se rige por la ley tal tan y en los aspectos que no sea claro se aplicarán las normas ley 95  890 ley 182 de 1948 ley 16 decreto 13 65 86 y está el código de comercio si no ha visto eso hay que tenerlo presente, pero es por eso no evoca la norma más próxima que regula materias similares que es el código de comercio

¿Es legal convocar en Marzo y realizar Asamblea en Abril o mayo?

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es legal convocar una asamblea ordinaria en el mes de marzo y se realiza en el mes de abril o en el mes de mayo cuantas asambleas ordinarias se pueden hacer durante el año su pregunta démosle una orden empecemos por la asamblea general ordinaria que es aquella que reglamenta el artículo 39 de la ley 675 del 2001 allí nos dice que se debe realizar dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal no ha hecho fiscal sino, pero presupuestar esas voces que trae el artículo 39 en el artículo 40 sufre una interpretación una modificación cuando menciona que si no se ha convocado dentro de los tres primeros meses del periodo presupuestal el primer día hábil siguiente al vencimiento de ese periodo presupuestal se realizará la asamblea general ordinaria por derecho propio hay controversia o hay diferencia entre el artículo 39 y 40 hay quienes se apoya en el  39 y hay quienes se apoyan en el 40 por favor a cuál le debemos creer el código civil artículo 10º cuando nos indican la interpretación de las leyes y las teorías procedimentales de aplicación de la ley la interpretación nos enseña que cuando en un mismo estatuto o ley hay dos artículos que son contrarios o producen una contingencia en el enfrentamiento como es el caso del artículo 39 y del artículo 40 prima el posterior o sea en este momento prima el artículo 40 y desde mi opinión si frente al 39 entonces concluyamos en mi concepto si usted no hizo la asamblea dentro de los tres meses siguientes la asamblea general ordinaria puede convocar hasta antes del 31 de marzo no importa que nos vayamos a abril es válido acogiéndolos al artículo 40 de la ley 675 y así evitar esa sanción que consigna la ley de una manera tácita de que si no se realiza la asamblea general ordinaria dentro de los tres primeros meses siguientes al periodo presupuestal entonces se realiza por derecho propio el primer día hábil siguiente al vencimiento previo presupuestar en el mismo lugar que suele hacerse y a la misma hora o sea libertad para los administradores nos da el artículo 40 de poder convocar la asamblea antes del 31 de marzo y poder ser realizada posterior a esta fecha si señora lo importante es que tenga en cuenta que debe hacerse con una antelación de 15 días si usted le cogió la tarde y convoca el 31 de marzo cuente 15 días del mes de abril si es que el periodo presupuestal suyo va del primero de enero a 31 de diciembre entonces estos tres primeros meses del periodo siguientes anterior presentan el siguiente período presupuestal sería el 31 de marzo desde ahí entonces usted convoca si le cogió la tarde le repito el 31 de marzo con mínimo 15 días de antelación 15 días calendarios cuando la ley habla de días simplemente se entienden días calendario, pero yo quiero a contarles una cosa no se debe contar el día en que se realiza el acto de convocatoria o sea debemos tomar 17 días sí, pero yo lo describiría pedagógicamente así el día del acto es el día en que yo convoco el día en que lleva la convocatoria la fecha y se emana ese acto a los destinatarios o sea propietarios y demás personas que deban participar en la asamblea ese día no se cuenta ni tampoco el día en que se hace la asamblea, pero yo quiero que me entiendan porque es que hay unos sabios que han aparecido en los chats en todas partes porque la ley dice deben hacerse con una antelación de 30 de antelación quiere decir anterior a la fecha hacerse antelación entonces antelación no está diciendo que no se cuenta el día

¿Cuál es el tope para inscripción de base de datos en propiedad horizontal ante el RNBD?

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para inscripción de sus bases de datos en el registro nacional de bases de datos según el decreto 0 90 de 2010 muy buenos días efectivamente el decreto 090 lo que hizo fue regular el registro nacional de base de datos y registros d la base de datos que obligatorio para aquellas compañías que sus activos aclaro compañías sin ánimos de lucro copropiedades entidad de derecho público de derecho privado que sus activos superen los 3 mil 315 millones de pesos entonces si una copropiedad fuera sujeto de ese valor de activos o mayor está obligado a hacerlo sin duda alguna si eso no permite ninguna interpretación ahora bien qué pasa si una copropiedad tiene menos de sus activos la recomendación por la dinámica de sus actividades ejemplo una copropiedad de tiempo comercial donde maneja recurrentemente bases de datos bases de datos sensibles tráfico de personas digamos que hay un nivel de exposición muy alto recomendamos hágase el registro mañana o pasado que se tenga algún siniestro de demostrar el principio de transparencia y principios de manejar todos esos datos con mucha claridad frente a los titulares de los datos frente al órgano regulador ah la información que tengamos de los datos o el ente regulador que la superintendencia de industria y comercio con eso no se puede mirar el registro nacional de base de datos tampoco como un requisito solo independiente el decreto 70 90 fue muy claro y contundente sin perjuicio de que se adapten a la ley de protección de datos personales y también tengan mucha sutileza, no basta con el registro, siempre deben adaptarse a la ley de protección de datos que es cumplir con la obligación técnica aunque los últimos tres años si usted puede mirar muchas empresas de las cuales son tenemos sancionadas en él mercado diferentes índoles y actividades, a pesar de que tenían un registro nacional de base de datos hecho hace dos años fueron susceptibles de sanción porque no habían dado cumplimiento ala norma, entonces si se debe registrar si es mayor a 3.315 millones sus activos debe registrarse así sea inferior a ese valor para atender ese principio la transparencia de manejo los datos en la recomendación que hacemos desde nuestra firma y el tercero no es hacer el registro, no adaptarse a la ley de protección de datos personales, esa distinción es muy importante que la tengan porque es recurrente esa equivocada interpretación